1
난곡일대 유휴부지 활용 기본구상 수립 및 타당성 검토 :본보고서
목차 4
I. 과업의 개요 5
 1. 과업의 배경 및 목적 7
  가. 과업의 배경 7
  나. 과업의 목적 9
  다. 과업의 진행방향 9
  라. 추진 경위 10
 2. 과업의 범위 및 추진절차 11
  가. 과업의 범위 11
  나. 과업의 추진절차 12
II. 현황조사 및 여건분석 15
 1. 일반현황 17
  가. 대상지 및 주변현황 분석 17
   1) 광역 환경 및 입지 조건 17
    가) 대상지의 위치 및 일반현황 17
    나) 광역 교통 현황 19
   2) 대상지 인근현황 20
    가) 교통 및 보행로 현황 20
     (1) 대중교통 현황 20
     (2) 보행로 현황 20
    나) 업무·상업시설 현황 22
    다) 공공시설 현황 23
   3) 대상지 주변 현황 24
    가) 용도지역 현황 24
    나) 토지필지 규모 현황 26
    다) 건축물 현황 27
   4) 대상지 주변 주요 시설물 현황 28
    가) 호림박물관 28
    나) 서울 지하철 2호선 신대방역 28
    다) 신림근린공원 28
   5) 인프라 자원 분석 29
    가) 공원·녹지 인프라 현황 29
    나) 교육 인프라 현황 30
    다) 문화·체육 인프라 현황 32
   6) 사회·경제적 지표 분석 33
    가) 인구동향 33
    나) 가구동향 34
    다) 부동산 동향 35
 2. 대상지 현황 37
  가, 금천경찰서 이전부지 37
   1) 인접대지 현황 37
   2) 건축물 현황 38
   3) 경사도 현황 39
   4) 소음 및 주변주거지 현황 39
   5) 동선 현황 40
   6) 대상지 공간 성격 40
  나. 난곡사거리 유휴부지 41
   1) 인접대지 현황 41
   2) 건축물 현황 42
   3) 경사도 현황 42
   4) 동선 현황 43
   5) 소음 및 주변주거지 현황 43
   6) 대상지 공간 성격 44
 3. 상위계획 검토 45
  가. 2030 서울도시기본계획 45
   1) 핵심이슈별 계획 45
   2) 공간구조 실현을 위한 주요과제 45
   3) 생활권 계획 45
    가) 서남권 45
     (1) 발전방향 45
     (2) 분야별 계획과제 46
  나. 관악구 주요업무계획(2019) 46
   1) 사람에 대한 미래투자 인문학도시 46
    가) Everyday 인문학 46
    나) 생활의 중심, 도서관 47
    다) 교육특별구 관악 47
  다. 서울시 생활권계획(난곡지역생활권) 47
   1) 미래상 : 자연과 사람이 함께 사는 난곡생활권 47
   2) 공간관리지침(난곡사거리 지구중심) 48
    가) 발전방향 48
    나) 관리방향 48
  라. 난곡사거리지구중심 지구단위계획 48
   1) 난곡1 특별계획구역 계획지침 및 지침도(금천경찰서 이전부지) 49
   2) 특정지역에 관한지침(난곡사거리 유휴부지) 50
   3) 검토 내용 50
 4. 분석의 종합 51
  가. 계획대상지 여건 분석 51
   1) 계획적 관점 51
    가) 관련계획 51
    나) 토지이용현황 51
    다) 주거특성 및 유동인구 51
    라) 주변지역과의 관계 51
   2) 경제적 관점 52
    가) 개발현황 52
    나) 용도현황 52
    다) 소득수준 현황 52
   3) 사회적 관점 52
    가) 거주자 특성 52
    나) 주거특성 52
    다) 교육환경 53
    라) 공공인프라 53
   4) 교통적 관점 53
    가) 광역접근성 53
    나) 대중교통체계 53
    다) 교통잠재력 53
III. 기본구상 55
 1. 계획의 개념 설정 57
  가. 비전 및 목표 설정 57
  나. 전략 수립 57
   1) 정책적·사회적 주거 수요에 대응하기 위한 청년계층 공공주거 공급 57
   2) 생활인프라 개선을 위한 공공문화시설 확충 57
   3) 지역활성화 및 생활여건 향상을 위한 공공기능의 도입 57
 2. 기본구상 검토과정 58
  가. 1차 기본구상안 58
   1) 금천경찰서 이전부지 58
    가) 도입기능 설정 58
    나) 공간 구상 58
   2) 난곡사거리 유휴부지 59
    가) 도입기능 설정 59
    나) 공간 구상 59
  나. 2차 기본구상안 60
   1) 금천경찰서 이전부지 60
    가) 도입기능 설정 60
    나) 공간 구상 60
    다) 검토 결과 60
   2) 난곡사거리 유휴부지 61
   가) 도입기능 설정 61
   나) 공간 구상 61
   다) 검토 결과 61
  다. 3차 기본구상안 62
   1) 금천경찰서 이전부지 62
    가) 도입기능 설정 62
    나) 공간 구상 62
    다) 검토 결과 62
   2) 난곡사거리 유휴부지 63
    가) 도입기능 설정 63
    나) 공간 구상 63
    다) 검토 결과 63
  라. 4차 기본구상안 64
   1) 금천경찰서 이전부지 64
    가) 도입기능 설정 64
    나) 권역도서관 입지 시 64
    다) 권역도서관 미 입지 시 65
   2) 난곡사거리 유휴부지 65
    가) 도입기능 설정 65
    나) 권역도서관 입지 시 66
    다) 권역도서관 미입지 시 66
  마. 기본구상안 종합 비교 67
IV. 종합구상안 69
 1. 도입기능의 설정 71
  가. 도입기능 검토 71
   1) 청년 공공주택 71
    가) 신혼부부희망타운 71
    나) 청년행복주택 71
   2) 주민수요형 공공시설 71
    가) 공공도서관 71
    나) 복합체육시설 72
   3) 지역맞춤형 공공시설 72
    가) 50플러스센터 72
    나) 청소년문화의집 73
   나. 부지별 특성을 고려한 도입 시설 배치 74
    1) 부지별 특성 74
    2) 도입 시설의 배분 75
     가) 금천경찰서 이전부지 75
      (1) 신혼부부희망타운 75
      (2) 공공도서관(권역도서관) 75
      (3) 복합체육시설 75
     나) 난곡사거리 유휴부지 75
      (1) 청년행복주택 75
      (2) 복합체육시설 75
      (3) 복합공공시설(청소년문화의집, 50플러스센터) 76
    3) 도입기능의 선정 및 운영방안 76
 2. 대안별 사업화 방안 77
  가, 기본 방향 77
   1) 권역도서관 입지 시 77
   2) 권역도서관 미입지 시 77
  나. 사업방식 검토 78
  다. 재정적 고려 78
   1) 권역도서관 입지 시 79
   2) 권역도서관 미입지 시 79
  라. 사업구도 검토 79
   1) 권역도서관 입지 시 79
   2) 권역도서관 미입지 시 79
  마. 부지별 시설운영 및 관리 80
   1) 권역도서관 입지 시 80
    가) 금천경찰서 이전부지 80
     (1) 신혼부부희망타운 80
     (2) 권역도서관 80
    나) 난곡사거리 유휴부지 80
     (1) 청년행복주택 80
     (2) 복합체육시설 80
   2) 권역도서관 미입지 시 80
    가) 금천경찰서 이전부지 80
     (1) 신혼부부희망타운 80
     (2) 복합체육시설 81
    나) 난곡사거리 유휴부지 81
     (1) 청년행복주택 81
     (2) 복합공공시설 81
  바. 대안별 사업방식 및 운영·관리방안(종합) 82
   1) 권역도서관 입지 시 82
   2) 권역도서관 미입지 시 82
 3. 권역도서관 입지 시 종합구상안 83
  가. 금천경찰서 이전부지 83
   1) 건축계획 83
    가) 계획이슈 83
    나) 배치계획 83
    다) 시설별 배치계획 84
     (1) 영역구성 84
    라) 평면계획 86
     (1) 1층 평면계획 86
     (2) 2층 평면계획 87
     (3) 기준층 평면계획 88
     (4) 지하1층 평면계획 89
     (5) 지하2층 평면계획 90
     (6) 지하3층 평면계획 90
    마) 단면계획 91
    바) 조감도 91
    아) 투시도 92
  나. 난곡사거리 유휴부지 93
   1) 건축계획 93
    가) 계획이슈 93
    나) 배치계획 94
    다) 시설별 배치계획 94
     (1) 영역구성 94
    라) 평면계획 98
     (1) 1층 평면계획 98
     (2) 2층 평면계획 99
     (3) 3층 평면계획 100
     (4) 4층 평면계획 101
     (5) 지하1층 평면계획 102
     (6) 지하2층 평면계획 103
     (7) 지하3층 평면계획 104
    마) 단면계획 105
    바) 조감도 105
    아) 투시도 106
 4. 권역도서관 미입지 시 종합구상안 107
  가. 금천경찰서 이전부지 107
   1) 건축계획 107
    가) 계획이슈 107
    나) 배치계획 107
    다) 시설별 배치계획 108
     (1) 영역구성 108
    라) 평면계획 112
     (1) 1층 평면계획 112
     (2) 2층 평면계획 113
     (3) 3층 평면계획 114
     (4) 4층 평면계획 115
     (5) 5층 평면계획 116
     (6) 지하1층 평면계획 117
     (7) 지하2층 평면계획 118
     (8) 지하3층 평면계획 118
     (9) 단면계획 119
    바) 조감도 119
    아) 투시도 120
  나. 난곡사거리 유휴부지 121
   1) 건축계획 121
    가) 계획이슈 121
    나) 배치계획 121
    다) 시설별 배치계획 122
     (1) 영역구성 122
     (2) 시설개요 122
    라) 평면계획 126
     (1) 1층 평면계획 126
     (2) 2층 평면계획 127
     (3) 3층 평면계획 128
     (4) 4층 평면계획 129
     (5) 5층 평면계획 130
     (6) 6층 평면계획 131
     (7) 7층 평면계획 132
     (8) 지하1층 평면계획 133
     (9) 지하2층 평면계획 134
     (10) 지하3층 평면계획 135
    마) 단면계획 136
    바) 조감도 136
    아) 투시도 137
V. 타당성 조사·분석 139
 1. 타당성 분석 및 적용방법 141
  가 타당성 분석의 개요 141
  나. 타당성 분석의 기법 142
   1) 편익·비용비율법(B/C : Benefit/Cost Ratio) 142
   2) 순현재가치법(NPV : Net Present Value) 143
   3) 내부수익률(IRR : Internal Rate of Return) 143
  다. 타당성 분석 적용방법 144
   1) 타당성 분석의 전제 144
    가) 주요 지표 설정 144
     (1) 할인율 144
     (2) 분석기간 144
     (3) 위탁개발 수수료 144
     (4) 임대료 145
     (5) 이자율 145
     (6) 재산세 145
   2) 사업비 145
    가) 공사비 145
     (1) 공공업무시설 및 근생시설 145
     (2) 복합체육시설 147
     (3) 청소년문화의집 147
     (4) 주거건축물 148
    나) 용역비 149
     (1) 공동주택 149
     (2) 공동주택 이외 150
    다) 보존등기비 150
    라) 기타공사비 150
     (1) 철거공사비 150
     (2) 미술장식품설치비 151
     (3) 예비비 151
     (4) 부지비 151
    마) 운영비 151
     (1) 시설운영비 151
     (2) 강사비 152
    바) 분양가 산정 153
     (1) 신혼부부희망타운 153
     (2) 근린생활시설 153
    사) 임대료 산정 154
     (1) 청년행복주택 154
     (2) 근린생활시설 155
    아) 보조금 산정 156
     (1) 문화시설 157
     (2) 체육시설 157
     (3) 공공도서관 157
     (4) 청소년문화의 집 157
     (5) 청년행복주택 158
    자) 프로그램 수입 산정 158
     (1) 청소년관련 시설 158
     (2) 체육시설 159
     (3) 문화시설 159
    차) 시설 대관 수입 산정 160
     (1) 청소년관련 시설 160
     (2) 체육 160
     (3) 문화 160
    카) 기타 고려사항 161
     (1) 충원률 161
     (2) 대관률 161
 2. 재무성 분석 162
  가. 대안별 검토 방향 162
  나. 권역도서관 입지 시 163
   1) 금천경찰서 이전부지 163
    가) 신혼부부희망타운 163
     (1) 사업비 163
     (2) 기타지출 164
     (3) 수입 164
     (4) 사업수지 165
     (5) 분석결과 165
   2) 난곡사거리 유휴부지 166
    가) 청년행복주택 166
     (1) 사업비 166
     (2) 기타지출 167
     (3) 수입 168
     (4) 사업수지 168
     (5) 분석결과 169
    나) 복합체육시설 170
     (1) 사업비 170
  다. 권역도서관 미입지 시 171
   1) 금천경찰서 이전부지 171
    가) 신혼부부희망타운 171
     (1) 사업비 171
     (2) 기타지출 172
     (3) 수입 172
     (4) 사업수지 173
     (5) 분석결과 173
    나) 복합체육시설 174
     (1) 사업비 174
    2) 난곡사거리 유휴부지 175
     가) 청년행복주택 및 복합공공시설 175
      (1) 사업비 175
      (2) 기타지출 176
      (3) 수입 177
      (4) 사업수지 178
      (5) 분석결과 178
 3. 경제성 분석 179
  가. 권역도서관 입지 시 179
   1) 금천경찰서 이전부지 179
    가) 신혼부부희망타운 179
     (1) 비용 (C) 179
     (2) 편익 (B) 181
     (3) 비용/편익 비율(B/C ratio) 183
   2) 난곡사거리 유휴부지 184
    가) �년행복주택 184
     (1) 비용 (C) 184
     (2) 편익 (B) 186
     (3) 비용/편익 비율(B/C ratio) 188
    나) 복합체육시설 189
     (1) 비용 (C) 189
     (2) 편익 (B) 191
     (3) 비용/편익 비율(B/C ratio) 194
  나. 권역도서관 미입지 시 195
   1) 금천경찰서 이전부지 195
    가) 신혼부부희망타운 195
    나) 복합체육시설 195
     (1) 비용 (C) 195
     (2) 편익 (B) 197
     (3) 비용/편익 비율(B/C ratio) 200
   2) 난곡사거리 유휴부지 201
    가) 청년행복주택+복합형 공공시설 201
     (1) 비용 (C) 201
     (2) 편익 (B) 203
     (3) 비용/편익 비율(B/C ratio) 205
 4. 분석결과 206
  가. 권역도서관 입지 시 206
   1) 금천경찰서 이전부지 신혼부부희망타운 건립 206
    가) 사업방식 206
    나) 재무성 분석 결과 206
    다) 경제성 분석 결과 206
   2) 난곡사거리 유휴부지 청년행복주택 건립 207
    가) 사업방식 207
    나) 재무성 분석 결과 207
    다) 경제성 분석 결과 207
   3) 난곡사거리 유휴부지 복합체육시설 건립 208
    가) 사업방식 208
    나) 사업비 208
    다) 경제성 분석결과 208
  나. 권역도서관 미입지 시 209
   1) 금천경찰서 이전부지 신혼부부희망타운 건립사업 209
    가) 사업방식 209
    나) 재무성 분석 결과 209
    다) 경제성 분석 결과 209
   2) 금천경찰서 이전부지 복합체육시설 건립사업 210
    가) 사업방식 210
    나) 사업비 210
    다) 경제성 분석결과 210
   3) 난곡사거리 유휴부지 청년행복주택 및 복합공공시설 건립사업 211
    가) 사업방식 211
    나) 재무성 분석 결과 211
    다) 경제성 분석 결과 211
VI. 부록 213
 1. 건축여건 등 검토 215
  가. 지하터널 관련 검토 215
   1) 기술적 검토 215
    가) 지하터널 관련 상부 건축가능여부 검토 215
     (1) 기존 터널 계획안의 변경 215
     (2) 상부건축물 하중 검토 215
     (3) 검토결과 216
    나) 지하터널 관리시설 217
     (1) 공동구 217
     (2) 집수정 217
    다) 지하터널 동축 엘리베이터 설치 가능여부 217
     (1) 공동구 217
  나. 계획규모 관련 218
   1) 계획규모 관련 218
    가) 금천경찰서 이전부지 218
     (1) 관련지침(난곡1 특별계획구역 계획지침) 218
    나) 난곡사거리 유휴부지 219
     (1) 계획기준 관련 219
 2. 권역도서관 구상안 221
  가. 금천경찰서 이전부지 내 권역도서관 입지 검토 221
   1) 배치계획 221
   2) 시설계획 222
    가) 건축 개요 222
    나) 평면계획 223
     (1) 1층 평면계획 223
     (2) 2층 평면계획 224
     (3) 3층 평면계획 225
     (4) 4층 평면계획 226
     (5) 5층 평면계획 227
     (6) 6층 평면계획 228
     (7) 지하1층 평면계획 229
     (8) 지하2층 평면계획 230
    다) 단면계획 231
    라) 조감도 231
    아) 투시도 232