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요약문

목 차
Ⅰ. 과업의 이해 12
 1. 과업의 배경 및 목적 14
  가. 과업의 배경 14
  나. 과업의 목적 14
 2. 과업의 범위 및 내용 15
 3. 과업의 추진방법 16
Ⅱ. 도시정책 및 사회여건 변화 진단 18
 1. 도시정책의 변화 20
  가. 연도별 도시정책의 변화 20
  나. 도시재생 관련 정책변화 26
 2. 소규모주택 정비 관련 법령 분석 28
  가. 빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 29
 3. 사회여건 및 정책 변화 38
  가. 인구 및 가구현황 38
  나. 주택시장 현황 40
  다. 경제, 산업, 지가 현황 42
  라. 공공참여 정책 변화 47
 4. 서울형 도시재생사업 추진현황 48
  가. 도시재생활성화구역의 한계 49
Ⅲ. 소규모 주택정비사업 추진현황 및 문제점 분석 52
 1. 분석의 개요 54
  가. 분석대상 및 시점 설정 54
  나. 분석 자료 55
 2. 자율주택정비사업 추진현황 56
  가. 지역별 사업추진현황 56
  나. 사업단계별 사업추진현황 57
  다. 연도별 사업추진현황 58
  라. 면적별 사업추진현황 60
  마. 용도지역별 사업추진현황 61
 3. 가로주택정비사업 추진현황 62
  가. 지역별 사업추진현황 62
  나. 사업단계별 사업추진현황 63
  다. 연도별 사업추진현황 64
  라. 면적별 사업추진현황 66
  마. 용도지역별 사업추진현황 67
 4. 소규모 재건축사업 추진현황 68
  가. 지역별 사업추진현황 68
  나. 사업단계별 사업추진현황 69
  다. 연도별 사업추진현황 70
  라. 면적별 사업추진현황 72
  마. 용도지역별 사업추진현황 73
 5. 현황분석 종합 및 문제점 도출 74
Ⅳ. 소규모 주택정비 활성화를 위한 정책 및 제도개선 방안 76
 1. 기본방향 78
  가. 사업 활성화를 위한 관련 법규 및 제도 개정 78
  나. 사업 실현성 확보를 위한 공공지원 체계 구축 78
  다. 서울형 소규모정비사업 모델 개발 79
 2. 사업 활성화를 위한 관련 법규 및 제도 개정 79
  가, 소규모 정비사업 활성화지구 도입 79
  나. 가로주택정비사업을 소규모재개발사업의 대안으로 확대 적용 81
  다. 공공의 선제적 기반시설 도로 설치 지원 85
  라. 가로구역의 범위 요건 완화 88
  마. 사업대상지 내 폐지 도로 기준 완화 (4m → 6m) 90
  바. 재생지역에 한정된 건축규제 완화 구역 확대 92
  사. 건축규제 완화 요건 높이 기준을 7층에서 평균층수 7층으로 완화 93
  아. 자율주택정비사업에 조합방식 도입 96
  자. 자율주택정비사업에 관리처분 방식 도입 98
  차. 소유자 불명 사도에 대한 처분절차 마련 98
  카. 소규모 상업건축물 정비방식 개발 100
 3. 사업의 실현성 확보를 위한 공공지원 체계 구축 101
  가. 공공지원의 필요성 101
  나. 공기업 주도 거점연계 뉴딜사업 및 인정사업을 통해 재생효과 극대화 및투자확대 유도 103
  다. 서울형 인정사업 도입 105
  라. 서울주택도시공사(SH공사) 역할 강화 107
  마. 공공 조합원 자격 부여 109
  바. 행정적 지원 강화 110
  사. 사업성 확보 지원 111
  아. 재정적 지원 112
  자. 정비수법 안내 “시민 메뉴얼” 작성 및 배포 114
 4. 서울형 소규모 정비모델 마련 115
  가. 기본 방향 115

참고문헌

표 목 차
<표 2-1> 빈집정비사업 및 소규모주택 정비사업 구체적 내용 비교 34
<표 2-2> 1단계 도시재생활성화구역 내 개별필지 신축 현황_서울연구원(`15~`19) 51
<표 3-1> 연구 분석 대상지 분류현황 54
<표 3-2> 각 사업별 추진단계 구분 55
<표 3-3> 자율주택정비사업 사업단계별 추진현황 57
<표 3-4> 주택정비사업 연도별 사업추진현황 58
<표 3-5> 자율주택정비사업 면적별 사업추진현황 60
<표 3-6> 자율주택정비사업 용도지역별 사업추진현황 61
<표 3-7> 가로주택정비사업 사업단계별 추진현황 63
<표 3-8> 가로주택정비사업 연도별 사업추진현황 64
<표 3-9> 가로주택정비사업 면적별 사업추진현황 66
<표 3-10> 가로주택정비사업 용도지역별 사업추진현황 67
<표 3-11> 소규모 재건축 사업단계별 사업추진현황 69
<표 3-12> 소규모 재건축 연도별 사업추진현황 70
<표 3-13> 소규모 재건축 면적별 사업추진현황 72
<표 3-14> 소규모 재건축 용도지역별 사업추진현황 73
<표 4-1> 비용부담 80
<표 4-2> 설치비용의 지원 80
<표 4-3> 소규모주택정비사업 활성화 지구의 지정 81
<표 4-4> 현행 가로구역의 범위 88
<표 4-5> 현행 소규모주택정비사업의 사업시행자 88
<표 4-6> 가로구역 범위 요건 완화에 따른 시행규칙 개정안 89
<표 4-7> 사업대상지 내 폐지 도로 기준 완화에 따른 시행령 개정안 91
<표 4-8> 통과도로 너비에 따른 가로주택정비사업 비교 91
<표 4-9> 재생지역에 한정된 건축규제 완화 구역 확대에 따른 법 개정안 93
<표 4-10> 건축물 층수 기준 변경에 따른 시행령 개정안 94
<표 4-11> 소규모 획지 층수 시뮬레이션 개오 95
<표 4-12> 조합방식 방법 96
<표 4-13> 자율주택정비사업에 조합방식 도입에 따른 특례법 개정안 97
<표 4-14> 특례법 시행령 신설 99
<표 4-15> 소규모 상업건축 정비사업 대상, 정의 및 규모 100

그 림 목 차
<그림 1-1> 서울시 저층주거지 유형별 공간분포(`19년 기준) 15
<그림 1-2> 연구의 흐름도 16
<그림 2-1> 1960년대 도시정책 패러다임의 특징 20
<그림 2-2> 도시정책 패러다임 변화(1960-1980년대) 21
<그림 2-3> 도시정책 패러다임 변화(1990-2010년대) 22
<그림 2-4> 1970년대 도시정책 패러다임의 특징 22
<그림 2-5> 1980년대 도시정책 패러다임의 특징 23
<그림 2-6> 1990년대 도시정책 패러다임의 특징 24
<그림 2-7> 2000년대 도시정책 패러다임의 특징 25
<그림 2-8> 도시재생을 위한 정책변화 27
<그림 2-9> 저층 노후 주거지 정비 패러다임 변화에 따른 법령 개정 또는 제정 28
<그림 2-10> 소규모주택 정비사업 관련 법령 변천과정 29
<그림 2-11> 자율주택정비사업 예시안 31
<그림 2-12> 가로주택정비사업 예시안 32
<그림 2-13> 소규모재건축사업 예시안 33
<그림 2-14> 소규모주택 정비법 주요내용 요약 36
<그림 2-15> 소규모주택 정비사업 유형별 기준(종합) 37
<그림 2-16> 서울시 인구전망 (1970-2040) 38
<그림 2-17> 노령인구 증가에 따른 고령화 지수(1995-2015) 39
<그림 2-18> 전국 및 서울시 1인가구 증가(1980-2015) 39
<그림 2-19> 생산가능인구, 35~54세, 65세 이상 인구비중 추이 40
<그림 2-20> 전국, 수도권, 지방 미분양 주택 현황 41
<그림 2-21> 전국 경제성장률 및 전기대비증감률(1996-2016) 42
<그림 2-22> 전국 실업자 수 및 실업률(2010-2016) 43
<그림 2-23> 경기도와 서울시의 국내인구이동통계(2010-2016) 44
<그림 2-24> 서울을 떠나는 사람들이 뽑은 ‘탈서울’ 이유 44
<그림 2-25> 서울시 연도별 빈집 현황(1995-2015) 45
<그림 2-26> 서울시 내 방치된 빈집 모습 45
<그림 2-27> 연도별 지가 변동 46
<그림 2-28> 주택공급 확대 46
<그림 2-29> 자율주택정비사업 지원 절차도 47
<그림 2-30> 규제완화를 통한 사업성 분석 47
<그림 2-31> 서울시 도시재생사업 분포도 48
<그림 2-32> 도시재생 활성화지역 49
<그림 2-33> 장위13구역 도시재생활성화 계획 50
<그림 2-34> 장위 지역 용적률 추가확보 가능성_서울연구원(`20.02) 51
<그림 3-1> 자율주택정비사업 지역별 사업추진현황 56
<그림 3-2> 지역별 자율주택정비사업의 사업단계별 추진현황 57
<그림 3-3> 자율주택정비사업 연도별 사업추진현황 58
<그림 3-4> 지역별 자율주택정비사업 연도별 사업추진현황 59
<그림 3-5> 지역별 자율주택정비사업 구역면적 60
<그림 3-6> 지역별 자율주택정비사업 용도지역 사업추진현황 61
<그림 3-7> 가로주택정비사업 지역별 사업추진현황 62
<그림 3-8> 가로주택정비사업 사업단계별 추진현황 63
<그림 3-9> 가로주택정비사업 연도별 사업추진현황 64
<그림 3-10> 지역별 가로주택정비사업의 연도별 사업추진현황 65
<그림 3-11> 가로주택정비사업 면적별 사업추진현황 66
<그림 3-12> 가로주택정비사업 용도지역별 사업추진현황 67
<그림 3-13> 소규모 재건축 지역별 사업추진현황 68
<그림 3-14> 소규모 재건축 사업단계별 사업추진현황 69
<그림 3-15> 소규모 재건축 연도별 사업추진현황 70
<그림 3-16> 소규모 재건축 연도별 사업추진현황 71
<그림 3-17> 소규모 재건축 면적별 사업추진현황 72
<그림 3-18> 소규모 재건축 용도지역별 사업추진현황 73
<그림 3-19> 소규모 정비사업의 문제점 종합 74
<그림 4-1> 소규모주택정비사업 활성화 지구 도입 81
<그림 4-2> 저층 주거지의 일반 현황 82
<그림 4-3> 저층주택의 유형 변화 82
<그림 4-4> 노후 저층 주거지 정비수법 83
<그림 4-5> 가로주택정비사업 확대 적용 예시 84
<그림 4-6> 대상지 현황 86
<그림 4-7> 가로주택정비사업 적용 대상지(중화동 일대) 86
<그림 4-8> 가로주택정비사업 적용 예시(중화동 일대) 87
<그림 4-9> 사업모델 예시(안) 87
<그림 4-10> 블록 대비 적용 예시 91
<그림 4-11> 적정규모의 가로주택 정비사업 유도 예시 92
<그림 4-12> 대상지현황 95
<그림 4-13> 소규모 획지 층수 시뮬레이션 95
<그림 4-14> 사업추진 단계별 세금부과 기준 98
<그림 4-15> 주민 주도형 사업시행 시 발생하는 단점 및 리스크 102
<그림 4-16> 공공지원 시 주체별 역할 102
<그림 4-17> 실행력 높은 사업 비중 확대 104
<그림 4-18> 대상지 위치도 106
<그림 4-19> 면목동 297-28 마을주차장 조성 예시도 106
<그림 4-20> SH 역할강화 107
<그림 4-21> 건축협정을 통한 구획정리 후 정비 예시 108
<그림 4-22> 장위동 임대주택 조성 현황 108
<그림 4-23> 정비사업 조합과 공공컨설팅그룸의 공동시행 체계 및 기대효과 109
<그림 4-24> 공공조합원 참여(안) 109
<그림 4-25> 사업추진 메뉴얼(안) 114
<그림 4-26> SH참여형 가로주택정비사업(관악효신연립) 115
<그림 4-27> 개방형 주민공동이용시설 조성 예시 116
<그림 4-28> 서계동 자율주택정비사업 및 복합커뮤니티 구상(안) 116
<그림 4-29> 천호 도시재생 인정사업 건축계획(안) 117