표지

제출문

요약문

목차
Ⅰ. 서론 18
 1. 연구의 배경 및 목적 18
  가. 연구의 배경 18
  나. 연구의 목적 18
  다. 연구의 내용적 범위 19
 2. 연구의 구성 및 절차 19
Ⅱ. 공동주택 관리제도 현황 분석 21
 1. 공동주택관리의 개념 및 범위 21
  가. 공동주택관리의 개념 21
   1) 관리의 개념 21
   2) 공동주택관리의 개념 21
   3) 중요성 22
  나. 공동주택관리 체계와 대상 및 범위 22
   1) 관리체계 22
   2) 관리대상 23
   3) 관리범위 23
 2. 공동주택관리의 형태 25
  가. 관리방법의 결정 25
   1) 공동주택 관리방법의 결정 25
   2) 공동관리 25
   3) 공동주택의 관리방법 결정 신고 25
   4) 주택관리업자 선정 25
   5) 기존 주택관리업자의 입찰제한 26
   6) 사업주체의 의무 26
  나. 관리방법 26
   1) 주택법 상 분류(사업주체 관리, 자치관리, 위탁관리로 구분) 26
   2) 사업주체 관리 27
   3) 자치관리 27
   4) 위탁관리 28
 3. 공동주택관리 업무의 주요 내용 29
  가. 관리소장의 업무 29
   1) 관리소장의 배치 29
   2) 관리소장의 업무 29
   3) 관리소장의 권리와 의무 29
   4) 관리소장의 손해배상책임 30
  나. 관리주체의 업무 30
   1) 관리주체의 업무 30
   2) 관리비 등 사업계획 및 예산안 수립 등 31
   3) 관리주체의 회계감사 등 31
   4) 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정 31
    가) 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항 31
    나) 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 집행하는 사항 31
    다) 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항 32
   5) 주민운동시설의 위탁 운영 32
  다. 입주자대표회의 32
   1) 입주자대표회의의 구성 등 32
    가) 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성 32
    나) 동별 대표자 선출방법 33
    다) 동별 대표자 자격 및 자격 상실 33
    라) 입주자대표회의의 임원 선출 34
    마) 동별 대표자 및 입주자대표회의 임원의 해임 34
   2) 입주자대표회의의 의결사항 34
   3) 입주자대표회의 임원의 업무범위 35
 4. 서울시 공동주택 현황 36
  가. 서울시 공동주택 현황 36
  나. 의무관리 대상 공동주택 현황 37
Ⅲ. 공동주택관리규약 분석 41
 1. 공동주택관리규약 41
  가. 관리규약의 제정 및 개정 41
   1) 공동주택 관리규약 제정의 근거 41
   2) 공동주택관리에 관한 감독의 근거 41
  나. 관리규약 준칙의 내용 42
   1) 관리규약의 준칙 42
    가) 관리규약 준칙의 내용 42
    나) 관리규약의 개정 43
    다) 관리주체의 동의 사항 43
    라) 층간소음의 종류 44
 2. 서울시 공동주택관리규약 준칙 분석 44
  가. 주요 개정 내용 44
  나. 구성(총 15장 84조로 구성) 46
 3. 서울특별시 공동주택 관리 조례 분석 48
Ⅳ. 공동주택 관리실태 분석 50
 1. 공동주택 관리 실태조사 결과 및 사건ㆍ사고 사례 50
  가. 서울특별시 자치단체 실태조사 50
   1) 공사ㆍ용역 50
    가) 공사 발주, 관리ㆍ감독 50
    나) 계약관련 50
    다) 입찰관련 51
   2) 관리비 등 예산회계 분야 52
    가) 계획수립 등 52
    나) 운용ㆍ관리ㆍ보관 53
    다) 회계처리 항목 부적정 54
    라) 타용도 불법 전용 54
   3) 장기수선충당금 55
    가) 계획 수립 및 적립ㆍ부과 부적절 55
    나) 사용 및 운용 55
   4) 입주자대표회의, 관리주체 56
    가) 입대위 운영 56
    나) 입대위 비리ㆍ위반 등 56
    다) 관리주체 57
   5) 공동체활성화 단체 57
    가) 단체구성ㆍ지원 부적절 57
   6) 기타 민원 58
  나. 서울시특별시 실태조사 58
   1) 공사ㆍ용역 58
    가) 공사 발주, 관리ㆍ감독 58
    나) 계약 관련 59
    다) 입찰관련 59
   2) 관리비 등 예산회계 분야 60
    가) 계획수립 등 60
    나) 운용ㆍ관리ㆍ보관 60
    다) 회계처리 항목 부적정 60
    라) 타용도 불법 전용 61
   3) 장기수선 계획 및 충당금 61
    가) 계획 수립 및 적립ㆍ부과 부적절 61
    나) 사용 및 운용 61
   4) 입주자대표회의, 관리주체 62
    가) 입대위 운영 62
    나) 입대위 비리ㆍ위반 등 62
    다) 관리주체 63
   5) 서울시 민원접수 현황 63
 2. 사건ㆍ사고 유형별 발생원인 64
  가. 사건ㆍ사고 유형 64
  나. 공사ㆍ용역 사건ㆍ사고 유형 및 발생원인 65
   1) 공사ㆍ발주, 관리ㆍ감독 65
   2) 계약관련 66
   3) 입찰관련 66
  다. 관리비 등 예산ㆍ회계 분야 66
   1) 계획 수립 66
   2) 운용ㆍ관리ㆍ보관 67
   3) 회계처리 항목 부적정 67
   4) 타용도 불법 전용 67
  라. 장기수선충당금 67
   1) 계획 수립 및 적립ㆍ부과 부적절 67
   2) 사용 및 운영 68
  마. 입주자대표회의, 관리주체 68
   1) 입대위 운영 68
   2) 입대위 비리ㆍ위반 등 68
   3) 관리주체 68
  바. 공동체활성화 단체 69
Ⅴ. 공동주택관리문제 종합분석 및 제도화 방안 70
 1. 공동주택관리 문제 발생원인 종합 분석 70
  가. 입주자대표회의와 관리소장(주체)의 상호 견제기능 부재 70
  나. 입주자대표회의의 전문성 부족, 무관심, 책임 회피 71
  다. 관리업체의 영세성 및 전문성 부족 72
  라. 입주자대표회의와 관리주체의 전문분야에 대한 교육 및 지원체계미흡 73
  마. 장기수선계획 수립 및 충당금 적립의 어려움 75
 2. 공동주택관리 문제 개선을 위한 제도화 방안 구상 76
  가. 관리주체의 독립성 강화 76
  나. 관리업체의 전문성 강화 및 지원 확대 77
  다. 입주자대표회의, 관리소장 등 교육 강화 78
  라. 관련 업무에 대한 협력체계 및 자문 등 지원기능 강화 79
   1) 일본의 공동주택관리 체계 및 지원 현황 79
    가) 공동주택 관리 지원 주체 및 체계 79
    나) 공익법인 공동주택(만숀)관리센터 80
    다) 동경 분양 공동주택 관리 및 개축 협의회 81
    라) 동경 방재ㆍ건축 마을만들기 센터 81
    마) 동경도 공동주택 관리 적정화 추진센터 81
   2) 현황 및 개선 방안 82
  마. 업무관련 표준 가이드라인 제공 83
  바. 재계약 시 관리주체 선정방법의 문제점 83
  사. 보증, 보험 등 사회안전망 강화 84
  아. 사회안전망 확보를 위한 감사규정 제정 필요 85
Ⅵ. 소규모 공동주택관리 현황 92
 1. 비의무대상 공동주택 현황 92
  가. 의무관리 공동주택 현황 92
  나. 비의무관리 단지 현황 92
  다. 비의무 관리 단지 세대수별 현황 94
  라. 소규모 공동주택 단지 운영ㆍ관리에 대한 관계자 의견 96
  마. 소규모 공동주택 관리실태 조사 사례 98
 2. 소규모 공동주택관리 지원 조례 제정 사례 99
  가. 소규모 공동주택관리 지원 관련 타 지자체 조례 제정 현황 99
   1) 조례제정 현황 99
   2) 조례 제정 목적 100
  나. 조례의 주요 내용 100
   1) 소규모 공동주택의 정의 100
   2) 관리주체와 입주자 100
   3) 지원대상 101
   4) 보조금 101
   5) 보조사업의 종류 101
 3. 소규모 공동주택(비의무대상) 지원에 관한 법규 검토 102
  가. 공동주택관리법 102
  나. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 104
   1) 관리인의 선임 104
   2) 관리인의 보고 의무 등 104
   3) 표준규약 제정 105
Ⅶ. 공동주택관리 규약 및 현안 과제 개선방안 107
 1. 일본의 공동주택 표준관리규약 107
  가. 전용 및 공용부분 107
  나. 관리비 등의 부담 107
   1) 단동형 107
   2) 복합용도형 108
   3) 단지형 109
  다. 이사회ㆍ총회 110
 2. 소규모 공동주택관리 개선 방안 110
  가. 비의무 소규모 공동주택의 대상 110
  나. 개선 방안 111
   1) 공동주택관리법 범위 내 개선 방안 111
   2) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 범위 내 개선 방안 112
 3. 서울시 조례 개선 방안 113
  가. 입주자대표회의 및 관리주체(관리소장) 교육 강화 113
  나. 소규모 공동주택관리 지원 113
  다. 공동주택업무 관리 표준가이드라인 제공 114
  라. 공동주택관리 자문 및 협력체제 강화 115
  마. 사회안전망 구축 116
 4. 공동주택관리규약 준칙 개선 방안 116
  가. 관리주체ㆍ관리소장의 독립성 116
  나. 경비원 등의 근로조건 개선 등 117
  다. 주택관리업자의 독립성 보장 118
  라. 공동체 활성화 단체의 부정, 비리 방지 119
 5. 주상복합건물 관리 개선 방안 119
 6. 선거관리 K-voitng 시스템 독점문제 해결방안 120
  가. 현황 120
  나. 소프트웨어 인증제도 121
   1) 민간 제품 사용의 전제 121
   2) 소프트웨어 인증제도 현황 121
    가) CC인증 121
    나) GS인증 122
  다. 문제점 및 해결 방안 122
부록 124