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도시계획 정책변화에 따른 합리적인 인센티브 활용 및 운영방안 연구

제출문

참여 연구진

요약문

목차
제1장 연구 개요 12
 [1] 연구 배경 및 목적 13
  1.1. 연구 배경 13
  1.2. 연구 목적 14
 [2] 연구 내용 및 기대효과 15
  2.1. 연구 내용 및 방법 15
  2.2. 연구의 활용계획 및 기대효과 20
제2장 이론적 고찰 및 연구의 범위 21
 [1] 이론적 고찰 23
  1.1. 계획이득 및 개발이익 23
  1.2. 인센티브 및 공공기여 관련 24
 [2] 연구의 범위 및 연구 방향 28
  2.1 연구대상별 제도개선 범위 28
  2.2. 연구의 방향 32
제3장 유형별 현황 분석 및 제도개선 방안 33
 [1] 관광숙박시설 35
  1.1. 관광숙박시설 관련 제도 및 현황 35
  1.2. 관광숙박시설 용도변경 관련 쟁점사항 42
  1.3. 관광숙박시설 용도변경 기준 44
  1.4. 관광숙박시설 용도변경 세부기준 46
 [2] 특정개발진흥지구 55
  2.1. 특정개발진흥지구 관련 제도 및 현황 55
  2.2. 특정개발진흥지구 관련 쟁점사항 64
  2.3. 특정개발진흥지구 용도변경 기준 67
  2.4. 특정개발진흥지구내 건축물의 시기별 업종관리 방안 70
  2.5. 특정개발진흥지구내 건축물 용도(업종)변경 관련 제도개선 사항 72
 [3] 지구단위계획 73
  3.1. 지구단위계획 관련 제도 및 현황 73
  3.2. 지구단위계획 용도관리 관련 쟁점사항 77
  3.3. 지구단위계획의 용도변경 기준 89
  3.4. 지구단위계획구역 내 지정·권장용도 도입 건축물의 시기별 관리 방안 93
  3.5. 지구단위계획구역의 용도관리를 위한 제도개선 사항 95
 [4] 택지개발지구 98
  4.1. 택지개발지구 관련 제도 및 현황 98
  4.2. 택지개발계획의 특성 및 쟁점사항 100
  4.3. 택지개발지구 내 토지이용계획의 변경 및 공공기여 기준 109
제4장 결론 115
 [1] 연구의 요약 117
 [2] 제도 개선 방안 및 활용계획 121
 [3] 기대 효과 123
참고문헌 124
부록 127
 01. 과업 추진경위 및 주요 회의결과 129
 02. 관광숙박시설 용도변경 방침(안) 134
 03. 서울특별시 지구단위계획 수립기준(안) 142
판권기 154

표목차
[표 2-1] 현재 활용중인 공공기여의 종류 및 특징 27
[표 3-1] 용도지역별 관광숙박시설 용적률 36
[표 3-2] 서울시 관광숙박시설 추진 현황 36
[표 3-3] 자치구별 일반지역 관광숙박시설 추진 현황 43
[표 3-4] 역세권 청년주택 용적률 체계(용도지역 변경 있는 경우) 46
[표 3-5] 역세권 청년주택 용적률 체계(용도지역 변경 없는 경우) 46
[표 3-6] 건축물 용도별 부설주차장 설치기준 48
[표 3-7] 용도지역별 용적률 적용기준 53
[표 3-8] 서울시 산업·특정개발진흥지구 지정현황 56
[표 3-9] 특정개발진흥지구에 대한 건축규제 완화사항 57
[표 3-10] 도시지역에서의 지구단위계획구역 지정 유형 및 목적 74
[표 3-11] 지구단위계획구역 지정대상 75
[표 3-12] 서울시 유형별 지구단위계획구역 지정 현황 76
[표 3-13] 지구단위계획의 계획유도 인센티브 항목 78
[표 3-14] 지구단위계획의 친환경 인센티브 항목 79
[표 3-15] 건축법 위반 건축물 관리현황('19.08 기준) 85
[표 3-16] 건축물의 용도변경 기준 86
[표 3-17] 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 개정사항 96
[표 3-18] 「서울시 도시계획조례」[별표 4] 개정사항 97
[표 3-19] 서울시 택지개발지구 지정 현황 99
[표 3-20] 택지개발지구 내 용지별 용도에 따른 공급방법 101
[표 3-21] 택지개발지구 내 토지이용계획 변경 사례 요약 107
[표 3-22] 준공된 택지개발지구 내 미매각지 현황 108
[표 3-23] 토지 공급대가 비교 예시 110
[표 3-24] 토지 거래가격 비교 예시 110
[표 3-25] 토지 감정평가 비교 예시 111
[표 4-1] 용도계획 변경 및 공공기여 기준 요약 120
[표 4-2] 관련제도 개정안 요약 121
[표 4-3] 도시관리과 2019년 예산 편성 자료(일부) 122

그림목차
[그림 1-1] 연구의 흐름도 16
[그림 1-2] 연구의 추진도 17
[그림 2-1] 도시개발과정에서 공공성 확보를 위한 주요 수단 26
[그림 2-2] 계획이득 발생여부에 따른 연구의 범위 31
[그림 3-1] 자치구별 관광숙박시설 추진 건수 37
[그림 3-2] 명일동 ○○○-○ 관광숙박시설(안)(좌), 도시형생활주택(안)(우) 37
[그림 3-3] 갈현동 ○○○-○ 관광숙박시설(안)(좌), 도시형생활주택(우) 38
[그림 3-4] 서교동 ○○○-○ 관광숙박시설(안)(좌), 의료시설(예시안)(우) 38
[그림 3-5] 서교동 ○○○-○○ 관광숙박시설(안)(좌), 역세권 청년주택(안)(우) 39
[그림 3-6] 숭인동 ○○○-○○ 관광숙박시설(현 역세권 청년주택) 40
[그림 3-7] 일반지역 관광숙박시설 건축물 대장 작성 사례 43
[그림 3-8] 용적률 특례적용 관광숙박시설의 용도변경 기준 45
[그림 3-9] '역세권 청년주택'으로의 용도변경('개발용적률＜기본용적률'인 경우) 47
[그림 3-10] '역세권 청년주택'으로의 용도변경('개발용적률＞기본용적률'인 경우) 47
[그림 3-11] 관광숙박시설을 타 용도 건축물로의 변경 시 용적률 계획 52
[그림 3-12] 서울특별시 산업·특정개발진흥지구 지정 현황 56
[그림 3-13] 마포 디자인·출판 특정개발진흥지구 진흥계획(권장업종 현황) 58
[그림 3-14] 마포 디자인·출판 특정개발진흥지구 진흥계획(산업활성화 개요) 59
[그림 3-15] 성수IT 산업개발진흥지구 진흥계획(권장업종 현황) 60
[그림 3-16] 성수IT 산업개발진흥지구 진흥계획(사업활성화 방안) 61
[그림 3-17] 마포 디자인·출판특정개발진흥지구 위치도 62
[그림 3-18] 마포 디자인·출판특정개발진흥지구 지구단위계획구역 위치도 62
[그림 3-19] 마포 디자인·출판특정개발진흥지구 지구단위계획 밀도계획 63
[그림 3-20] 산업 및 특정개발진흥지구 개념도 64
[그림 3-21] 권장업종 및 시설 지정 절차(마포 디자인·출판 특정개발진흥지구) 65
[그림 3-22] 권장업종 및 시설 관리 방안(마포 디자인·출판 특정개발진흥지구) 65
[그림 3-23] 산업·특정개발진흥지구 내 권장업종시설 운영 절차 66
[그림 3-24] 권장업종시설 면적 축소에 따른 공공기여량 산정 68
[그림 3-25] 특정개발진흥지구 내 건축물의 시기별 업종관리 방안 요약 71
[그림 3-26] 서울시 지구단위계획구역 지정 현황 76
[그림 3-27] 지구단위계획 춘수내용 건축물대장 기재 사례 81
[그림 3-28] 건축법 위반건축물 사례(무단 용도변경) 83
[그림 3-29] 건축법 위반 건축물 대장 표기 사례 83
[그림 3-30] 건축법 위반건축물 시정 사례(무단 용도변경 후 시정) 84
[그림 3-31] 건축법 위반 건축물 해제 대장 표기 사례 84
[그림 3-32] 지정·권장용도 도입 건축물의 허용용도 도입 시 용적률 체계 84
[그림 3-33] 지구단위계획구역 내 용도계획 및 관리 절차 91
[그림 3-34] 지구단위계획구역 내 용도관리 관련 업무처리 92
[그림 3-35] 지구단위계획구역 내 건축물의 시기별 용도관리 방안 요약 94
[그림 3-36] 「국토계획법」 및 「건축법」의 위반건축물 관리방안 체계 95
[그림 3-37] 서울시 택지개발지구 지정 현황 99
[그림 3-38] 목동택지개발지구 지정당시 현황(좌) 및 토지이용계획도(우) 100
[그림 3-39] 선정2택지개발지구 위치도 103
[그림 3-40] 발산택지개발지구 위치도 104
[그림 3-41] 목동택지개발지구 위치도 105
[그림 3-42] 신투리 택지개발지구 위치도 106
[그림 3-43] 신내2지구 학교용지 위치도 108
[그림 3-44] 신내2지구 미매각용지(학교용지) 현황 108
[그림 3-45] 감정평가 시행 절차 111
[그림 3-46] '공공적 공간' 조성 예시 112
[그림 3-47] 택지개발지구 내 토지이용계획 변경 절차 113