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기성시가지내 정비사업의 공공시설 확보방안 연구 - 주택재개발사업을 중심으로
요약 및 정책건의 5
목 차 15
표목차 20
그림목차 21
제1장 연구개요 23
 1. 연구배경 25
 2. 연구목적 26
 3. 연구범위 및 연구방법 26
 4. 연구내용 26
제2장 공공시설확보관련 선행연구 29
 1. 관련연구실적 고찰 31
  1) 관련연구 동향 및 연구실적 31
  2) 밀도 및 개발이익지표 34
  3) 인센티브제도 36
  4) 기반시설부담제도(개발부담금) 36
  5) 생활권의 개념설정 38
 2. 관련 제도의 검토 40
  1) 공공시설의 종류와 설치기준 40
  2) 세대수별 부대복리시설 대상과 기준 43
  3) 사업방식별 공공시설 확보 방법 44
제3장 주택제개발사업시 공공시설확보 방법과 문제점 47
 1. 공통적인 문제점 49
  1) 평면적인 도시계획도로 배치로 현실과 괴리 발생 49
  2) 주민동의에 의존한 구역설정은 공공시설 확보 불리 51
  3) 분할개발을 허용하는 경우는 공공시설 확보 불리 52
  4) 1인당 공공시설면적이 일반아파트 단지에 비해 불리 52
 2. 도로 용지(진입로, 지구내 도로) 확보 53
  1) 주택재개발기본계획상 지침 및 기준 53
  2) 도로망이 취약한 곳에 과밀개발허용으로 교통환경 악화 54
  3) 재개발사업후 차량증가로 지구내 교통환경악화 우려 56
  4) 주도로와 연결되는 진입로 확보시 개발자 부담 미흡 57
  5) 간선도로에 진출입로 연결허용으로 교통흐름 악화 58
  6) 도시계획도로 위치변경으로 인접주민 불편 가중 59
  7) 도로 정비계획의 실현성에 대한 검토 미흡 60
  8) 지형을 고려하지 못한 도로계획 61
  9) 설치된 도로가 제기능을 못하는 경우 62
  10) 관련정비수법과 연계성 부족으로 인한 중복투자 63
 3. 공원·녹지 및 공공공지 확보 64
  1) 주택재개발기본계획상 지침 및 기준 64
  2) 위치변경 불가로 인해 사업후 이용불편 65
  3) 주민이용이 불편한 자투리 땅에 공원 녹지 설치 66
  4) 공원 · 녹지는 상이한 법체계로 관리 곤란 67
  5) 공원주변에서 재개발시 옹벽단 설치로 기존공원 잠식 68
  6) 공원의 위치를 변경 요청한 사례 69
  7) 주변지역과 연계성 부족 70
  8) 공공공지 증가로 주거환경개선과 지구내 공공시설 확보유리 71
 4. 학교시설용지 확보 72
  1) 주택재개발기본계획상 지침 및 기준 72
  2) 지형을 도외시한 통학권 설정으로 이용 불편 72
  3) 재개발 아파트 주변 학교시설 부족 74
  4) 유사규모 개발임에도 학교시설 확보시 차이발생 74
  5) 사업 완료후 학교시설이 확보되어 지역주민 불편가중 74
  6) 사업지구내 학교시설 설치에 대해 사업성 저하로 기피 75
  7) 학교시설 설치기준의 수정필요 76
 5. 국·공유지 처리 77
  1) 관련법규정 77
  2) 국공유지 처분시 상이한 법적용으로 문제발생 78
  3) 상이한 관리주체로 인해 관리상 곤란 80
  4) 사업지구내 국공유지 비율 감소로 공공시설 확보 곤란 80
 6. 공용의 청사 확보 82
  1) 주택재개발기본계획상 지침 및 기준 82
  2) 관련법규정 및 확보방법 82
  3) 공용의 청사 확보시 수익자부담원칙 적용 필요 82
  4) 소규모 개발로는 공공공익시설확보 곤란 83
 7. 임대주택과 공공·공익시설 확보 84
  1) 관련법 규정 84
  2) 임대주택건립수는 공공시설용지 확보와는 무관 85
  3) 지분쪼개기 성행으로 사업 채산성 악화 85
  4) 10평내외의 개발로 실내공간 협소 86
  5) 임대주택거주민은 공동생활시설 요구 87
  6) 사회경제적 관점에서 정책적 배려 미흡 87
  7) 소규모 개발시 임대주택의 배치와 관리 불리 88
  8) 대중교통접근성이 불리한 곳에 입지하는 경향 89
제4장 생활권차원에서의 공공시설확보 방법 91
 1. 주택재개발기본계획의 검토와 보완과제 93
  1) 형평성문제 해소를 위한 계획용적률 개념도입과 적용 93
  2) 사업범위로 구역설정시 공공시설 확보 곤란 94
  3) 세대규모별 공공시설 확보의 문제점 개선을 위해 세대당 원단위적용 94
  4) 학교시설 확보여부 판단은 교육청 소관이어서 계획적 대응 곤란 95
  5) 도시기반시설정비 여부를 고려하여 계획밀도 차등적용 95
  6) 주택재개발만 대상으로 한 공공시설확보는 한계노정 95
  7) 대규모개발시 사업범위내에 한정한 공공시설 부담은 모순노정 95
 2. 아파트지구개발기본계획의 문제점과 보완사항 96
  1) 잠실저밀도아파트지구계획안의 주요 변경 내용 96
  2) 아파트지구는 생활권단위로 접근한 개발방식 98
  3) 밀도계획변경시 공공시설 확보기준설정 98
  4) 운용과정에서 공공시설확보비율 완화로 개발가능용적률 상승초래 99
  5) 사업단위로 공공시설 확보시 문제발생 100
  6) 사업후 중대형 증가와 소형평형 멸실로 공공시설이용도 변화 100
 3. 주거계 지구단위계획의 문제점과 보완사항 102
  1) 개포지구단위계획구역의 일반 현황 102
  2) 지구단위계획대상에서 제외되기 위해 분할개발 실시 104
  3) 대규모 재건축사업에 대해서 지구단위계획만으로 대응하는 것은 한계 104
  4) 공공시설확보에 대한 계획과 기준이 불분명하여 토지가 상승 초래 105
  5) 공공시설 확보만으로 한계가 있어 개발권에 공공성 부여 필요 105
 4. 뉴타운사업계획의 시사점과 보완과제 106
  1) 뉴타운 사업지의 일반적 내용 106
  2) 저소득층 주거지역에 대한 공공투자 실시하여 사업성 확보 유리 107
  3) 생활권단위로 공공시설과 공공 · 공익시설 배치 유리 108
  4) 대규모 개발로 공공시설 및 공공공지 확보유리 108
  5) 개발시기의 차이에 따른 공공시설 확보문제점 극복 109
  6) 보행자중심으로 역세권 접근성 확보 유리 110
  7) 개발시기 차이로 공공시설 부담시 어려움 예상 111
  8) 양질의 도시설계가 가능하여 도시환경개선에 기여 111
  9) 지역의 성격을 고려하여 공공투자의 차등적용 시도 112
제5장 개선방안 및 건의사항 113
 1. 도시·주거환경정비기본계획 수립시 반영해야 할 사항 115
  1) 3차원 시뮬레이션을 활용한 계획수립 시도 115
  2) 공공시설확보가 곤란한 경우 계획대상범위의 확대지정과 대응 115
  3) 생활권단위로 도로 등 공공시설 확보시도와 부담방법 명시 115
  4) 주변지역과 교통 · 보행 동선을 연결해 지역주민 불편해소 116
  5) 기존 도로망의 확충 가능성을 고려하여 계획밀도 범위설정 116
  6) 공공시설 확보시 형평성문제 해소를 위해 계획단위용적률 개념 적용 116
  7) 공원 녹지는 거주자가 편리한 곳에 우선 배치 116
  8) 구릉지에 입지한 공원을 보호하기 위해 대규모 개발억제 117
  9) 지형지물을 고려하여 학교시설의 통학권 설정 117
  10) 생활권단위로 공공주도하에 학교시설 확보 및 확충 117
 2. 운용 및 제도 개선사항 117
  1) 본 기본계획틀속에서 생활권단위로 공공시설 확보추진 117
  2) 임대주택건립은 생활권차원의 뉴타운사업을 통해 전략적으로 확보 118
  3) 공공시설확보 기준이 사업단위 및 세대규모별에서 세대단위로 보완 필요 118
  4) 거주연령구조를 고려한 학교시설 설치기준 개선 118
  5) 지구내 공공시설 용지확보 비율의 산정방법 개선 119
  6) 공공임대주택에 대해 공공공익시설의 확충 119
참고문헌 123
부록1 : 세대수별 부대복리시설 131
부록2 : 기타 공공용지관련 법규정 132