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서울시 업무공간 수요 예측 및 공급가능성 진단

목차

제 I 장 서론
제 1 절 연구배경 및 목적 30
 1. 연구배경 및 필요성 30
 2. 연구목적 32
제 2 절 연구범위 및 방법 33
 1. 연구범위 33
 2. 연구방법 33
제 3 절 선행연구 검토 34
 1. 사무실 수요 및 공급관련 연구 34
 2. 기타 사무실 관련 연구 36

제 II 장 서울시 업무공간 현황 및 변화
제 1 절 업무공간 분포 43
 1. 사무실 연면적 43
 2. 자치구 및 행정동별 사무실 분포 46
제 2 절 업무공간 변화 52
 1. 사무실 연면적 변화 52
 2. 권역별 대형 업무용 건물의 사무실 연면적 변화 59
제 3 절 업무용 건물 특성 66
 1. 업무용 건물 특성 66
 2. 임대료와 공실률 79

제 III 장 서울시 업무공간 수요 예측
제 1 절 사무실 소요 진단 86
 1. 서울대도시권 인구 86
 2. 산업구조 및 취업자 수 88
 3. 사무직 노동자 수 91
 4. 1인당 사무실 점유면적 92
 5. 사무실 소요 추산 95
제 2 절 사무실 수요 및 공급 결정요인 99
 1. 사무실 수요와 공급의 관계 99
 2. 주요 결정요인 검토 101
 3. 다변량회귀분석 106
제 3 절 사무실 연면적 예측 118
 1. 다항함수를 이 용한 선형회귀 119
 2. 상한치를 설정한 비선형회귀 124
 3. 권역별 사무실 연면적 예측 138
 4. 소결 150

제 IV 장 서울시 사무실 공급가능성 진단
제 1 절 분석의 전제 와 방법 154
 1. 분석 의 전제 154
 2. 공급가능량 추계방법 157
제 2 절 권역별 공급가능량 추계 159
 1. 도심권 159
 2. 여의도권 163
 3. 강남권 166
 4. 소결 171
제 3 절 주요 개발사업의 사무실 공급계획량 추계 173
 1. 도시환경정비사업 173
 2. 도시개발사업 및 택지개발사업 175
 3. 균형발전촉진지구사업 및 뉴타운사업 176
 4. 소결 178

제 V 장 결론
제 1 절 요약 184
제 2 절 결론 및 정책시사점 186

표목차

<표 I.1> 기존 연구의 사무실 연면적 예측

<표 II.1> 1990,2004년 서울시 업무공간 분포

<표 II.2> 권역별 사무실 연면적 변화

<표 II.3> 권역별 대형 업무용 건물 연면적 변화

<표 II.4> 권역별 사무실 연면적 증가량 (해당 연도)

<표 II.5> 권역별 대형 업무용 건물 연면적 증가량 (해당 연도)

<표 II.6> 2000~2004년 평균 전년대비 사무실 연면적 증가율

<표 II.7> 대형 업무용 건물의 평균 규모

<표 II.8> 권역별 업무전용 건물의 비중

<표 II.9> 업무용 건물의 층수별 사무실 연면적 누계

<표 II.10> 대형 업무용 건물의 충수별 사무실 연면적 누계

<표 II.11> 업무용 건물의 규모별 사무실 연면적 누계

<표 II.12> 대형 업무용 건물의 규모별 사무실 연면적 누계

<표 II.13> 업무용 건물의 평균 전용률

<표 III.1> 서울 도심과 일본 동경 3구의 산업구조 비교

<표 III.2> 1인당 사무실 점유면적 오차 보정을 위한 통계값 (2003년 기준)

<표 III.3> 매개변수 와 에 따른 1 인당 사무실 점유면적

<표 III.4> 서울시 노동자 수 선형회귀모형 추정 결과

<표 III.5> 서울시 사무직 노동자 수 선형회귀모형 추정 결과

<표 III.6> 노동자 수 및 사무직 노동자 수 예측 결과

<표 III.7> 로지스틱함수를 이용한 1 인당 사무실 점유면적 회귀분석 결과

<표 III.8> 곰페르츠함수를 이용한 1 인당 사무실 점유면적 회귀분석 결과

<표 III.9> 사무실 수요 및 공급 결정 요인 분류

<표 III.10> 독립 변수 검토 결과

<표 III.11> 다변량회귀분석 결과 [모형 1]

<표 III.12> 독립변수 간 상관계수 (시차 반영)

<표 III.13> 다변량회귀분석 결과 [모형 2]

<표 III.14> 사무실 연면적 증가에 대한 AR(1) 모형 추정 결과

<표 III.15> 다변량회귀분석 결과 [모형 3]

<표 III.16> 다변량회귀분석 결과 [모형 4]

<표 III.17> 다변량회귀모형을 이용한 사무실 연면적 증가 단기 예측

<표 III.18> 3차 다항함수를 이용한 사무실 연면적 회귀분석 결과

<표 III.19> 3차 다항함수를 이용한 대형 업무용 건물 연면적 회귀분석 결과

<표 III.20> 3차 다항합수를 이용한 서울시 사무실 연면적 예측

<표 III.21> 3차 다항함수를 이용한 사무실 연면적 회귀분석 결과 (부분자료)

<표 III.22> 3차 다항함수를 이용한 대형 업무용 건물 연면 적 회귀분석 결과 (부분자료)

<표 III.23> 로지스틱함수를 이용한 서울시 사무실 연면적 회귀분석 결과

<표 III.24> 로지스틱함수를 이용한 대형 업무용 건물 연면적 회귀분석 결과

<표 III.25> 로지스틱함수를 이용한 서울시 사무실 연면적 예측

<표 III.26> 곰페르츠 성장모형을  이용한 사무실 연면적 회귀분석 결과

<표 III.27> 곰페르츠 성장모형을 이용한 대형 업무용 건물 연면적 회귀분석 결과

<표 III.28> 곰페르츠 성장모형을 이용한 서울시 사무실 연면적 예측

<표 III.29> 와이블 성장모형을 이용한 사무실 연면적 회귀분석 결과

<표 III.30> 와이블 성장모형을 이용한 대형 업무용 건물 연면적 회귀분석 결과

<표 III.31> 와이블 성장모형을 이용한 서울시 사무실 연면적 예측

<표 III.32> 서울시 사무실 연면적 예측값

<표 III.33> 도심권 사무실 연면적 예측값

<표 III.34> 여의도권 사무실 연면적 예측값

<표 III.35> 강남권 사무실 연면적 예 측값

<표 III.36> 기타 지역 사무실 연연적 예측값

<표 III.37> 2010, 2020년 권역별 사무실 연면적 예측값 종합

<표 IV.1> 토지 자료의 구성

<표 IV.2> 건물 자료의 구성

<표 IV.3> 건축가능대지 추출기준

<표 IV.4> 공급가능한 사무실 연면적 (도심권)

<표 IV.5> 공급가능한 사무실 연면적 (여의도권)

<표 IV.6> 공급가능한 사무실 연면적 (강남권)

<표 IV.7> 권역별 사무실 공급가능량

<표 IV.8> 2020 년 권역별 사무실 연면적 예측값

<표 IV.9> 자치구별 도시환경정비사업 시행현황

<표 IV.10> 도시환경정비사업을 통한 사무실 공급가능량

<표 IV.11> 대규모 개발사업의 업무용 토지 및 사무실 공급 계획

<표 IV.I2> 대규모 개발사업의 사무실 공급계획량

<표 IV.13> 균형 발전촉진지구별 사무실 공급계획량

<표 IV.14> 영등포뉴타운지구 토지 이용계획

<표 IV.15> 주요 공공개발사업 사무실 공급계획량

그림목차

<그림 ll.1> 사무실 연면적에 대한 권역별 구성비 (1990,2004년)

<그림 ll.2> 대형 업무용 건물 연면적에 대한 권역별 구성비 (1 990,2004년)

<그림 ll.3> 대형 업무용 건물 비중

<그림 ll.4> 자치구별 업무공간 분포 순위

<그림 ll.5> 자치구별 사무실 분포 및 특성 산점도

<그림 ll.6> 자치구별 대형 업무형 건물 분포 및 특성 산점도

<그림 ll.7> 행정동별 업무공간 분포

<그림 ll.8> 행정동별 업무공간 분포 순위 (상위 25개동)

<그림 ll.9> 행정동별 업무공간 분포 순위 (3 핵권역 제외, 상위 25개동)

<그림 ll.10> 사무실 연면적 변화

<그림 ll.11> 사무실 연면적 증가량 변화

<그림 ll.12> 전년대비 연면적 증가율 변화

<그림 ll.13> 권역별 구성비 변화

<그림 ll.14> 평균 규모 변화

<그림 ll.15> 대형 업무용 건물의 연면적 및 비중 변화 (도심권)

<그림 ll.16> 대형 업무용 건물의 평균 규모 및 도심재개발사업의 비중 변화(도심권)

<그림 ll.17> 대형 업무용 건물의 연면적 및 비중 변화 (여의도권)

<그림 ll.18> 대형 업무용 건물의 평균 규모 및 전년대비 증가율 변화 (여의도권)

<그림 ll.19> 대형 업무용 건물의 연면적 및 비중 변화 (강남권)

<그림 ll.20> 대형 업무용 건물의 평균 규모 변화 및 로렌츠 곡선 (강남권)

<그림 ll.21> 대형 업무용 건물의 연면적 및 비중 변화 (기타 지역)

<그림 ll.22> 대형 업무용 건물의 평균 규모 변화 (기타 지역)

<그림 ll.23> 사무실 비율 분포

<그림 ll.24> 사무실 비율에 따른 연면적 누계

<그림 ll.25> 사무실 비율，건물 연면적, 사무실 연면적과의 관계

<그림 ll.26> 업무용 건물의 층수 분포

<그림 ll.27> 대형 업무용 건물의 층수 분포 (도심권, 여의도권)

<그림 ll.28> 대형 업무용 건물의 층수 분포 (강남권, 기타 지역)

<그림 ll.29> 업무용 건물 층수에 따른 사무실 연면적 누계

<그렴 ll.30> 대형 업무용 건물의 층수에 따른 연면적 누계

<그림 ll.31> 업무용 건물의 연면적과 사무실 연면적의 관계

<그림 ll.32> 대형 업무용 건물의 연면적과 사무실 연면적의 관계

<그림 ll.33> 사무실 연면적 분포

<그림 ll.34> 업무용 건물의 사무실 연면적 누계

<그림 ll.35> 대형 업무용 건물의 사무실 연면적 누계

<그림 ll.36> 전용률 분포

<그림 ll.37> 사무실 비율과 전용률의 관계

<그림 ll.38> 신축년도와 전용률의 관계

<그림 ll.39> 건물 연면적과 전용률 관계

<그림 ll.40> 사무실 연면적과 전용률의 관계

<그림 ll.41> 대형 업무용 건물의 규모별 임대료 및 공실률 변화

<그림 ll.42> 대형 업무용 건물의 권역별 임대료 및 공실률 변화

<그림 ll.43> 대형 업무용 건물의 임대료 및 공실률 변화 (도심권)

<그림 ll.44> 대형 업무용 건물의 임대료 및 공실률 변화 (여의도권)

<그림 ll.45> 대형 업무용 건물의 임대료 및 공실률 변화 (강남권)

<그림 lll.1> 서울시 인구와 인구증가율 변화

<그림 lll.2> 서울대도시권 인구와 인구증가율 변화

<그림 lll.3> 서울대도시권 인구와 인구증가율 변화 추계 (통계청)

<그림 lll.4> 서울시 종사자 수 및 증감률 변화

<그립 lll.5> 서울시 업무관련 산업의 비중 (종사자수 기준)

<그림 lll.6> 서울대도시권 종사자 수 및 증감률 변화

<그림 lll.7> 서울대도시권 업무관련 산업 종사자 수 및 증감율 변화

<그림 lll.8> 서울대도시권 업무관련 산업 비중 (종사자 수 기준)

<그림 lll.9> 사무직 노동자 수 및 비중 변화

<그림 lll.10> 사무직 노동자 1 인당 사무실 점유면적 변화

<그림 lll.11> 노동자 수 및 사무직 노동자 수 예측

<그림 lll.12> 1 인당 사무실 점유면적 추정

<그림 lll.13> 사무실 연면적 관측값과 예측값 비교 [모형 2]

<그림 lll.14> 대형 업무용 건물 연면적 증가의 자기상관

<그림 lll.15> 사무실 연면적 관측값과 예측값 비교 [모형 4]

<그림 lll.16> [모형 2]에 의한 단기 예측

<그림 lll.17> [모형 4] 에 의한 단기 예측

<그림 lll.18> 3차 다항함수를 이용한 서울시 업무공간 예측

<그림 lll.19> 전체자료모형과 부분자료모형의 비교-다항함수모형

<그림 lll.20> 로지스틱모형을 이용한 서울시 업무공간 예측

<그림 lll.21> 전체자료모형과 부분자료모형의 비교-로지스틱모형

<그림 lll.22> 곰페르츠 성장모형을 이용한 서울시 업무공간 예측

<그림 lll.23> 전체자료모형과 부분자료모형의 비교-곰페르츠모형

<그림 lll.24> 와이블 성장모형을 이용한 서울시 업무공간 예측

<그림 lll.25> 전체자료모형과 부분자료모형의 비교-와이블모형

<그림 lll.26> 모형별 서울시 사무실 연면적 예측

<그림 lll.27> 모형별 서울시 대형 업무용 건물 연면적 예측

<그림 lll.28> 추세연장모형 추정 결과 (도심권, 전체)

<그림 lll.29> 추세연장모형 추정 결과 (도심권, 대형)

<그림 lll.30> 모형별 사무실 연면적 예측 결과 (도심권)

<그림 lll.31> 사무실 연면적 예측 종합 (도심권)

<그림 lll.32> 추세연장모형 추정 결과 (여의도권, 전체)

<그림 lll.33> 추세연장모형 추정 결과 (여의도권, 대형)

<그림 lll.34> 모형별 사무실 연면적 예측 결과 (여의도권)

<그림 lll.35> 사무실 연면적 예측 종합 (여의도권)

<그림 lll.36> 추세연장모형 추정 결과 (강남권, 전체)

<그림 lll.37> 추세연장모형 추정 결과 (강남권, 대형)

<그림 lll.38> 모형별 사무실 연면적 예측 결과 (강남권)

<그림 lll.39> 사무실 연면적 예측 종합 (강남권)

<그림 lll.40〉 추세연장모형 추정 결과 (기타 지역, 전체)

<그림 lll.41> 추세연장모형 추정 결과 (기타 지역, 대형)

<그림 lll.42> 모형별 사무실 연면적 예측 결과 (기타 지역)

<그림 lll.43> 사무실 연면적 예측 종합 (기타 지역)

<그림 IV.1> 분석 자료 구축 흐름도

<그림 IV.2> 업무공간 공급가능지 분석 범위

<그림 IV.3> 공급가능 사무실 연면적 추계 흐름도

<그림 IV.4> 종로구 건축가능대지

<그림 IV.5> 중구 건축가능대지

<그림 IV.6> 영등포구 건축가능대지

<그림 IV.7> 마포구 건축가능대지

<그림 IV.8> 강남구 건축가능대지

<그림 IV.9> 서초구 건축가능대지

<그림 IV.10> 송파구 건축가능대지