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주택임차인과 채권자가 손해를 보지 않으려면… (생활법률상담사례모음집)
머리말 7
일러두기 9
차 례 11
제1장 주택임차인이 손해를 보지 않으려면 23
 제1절 주택임차인 보호를 위한 제도에 대하여 25
  문1. 주택임대차보호법은 언제 제정된 것이며, 확정일자 제도는 언제부터 생긴것인지 25
  문2. 주택임차인보호를 위한 현행제도로는 어떤 것이 있는지 25
   (1) 대항력 인정 26
   (2) 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 26
   (3) 소액임차인 최우선 변제권 26
  문3. 대항력만 갖춘 경우와 확정일자까지 갖춘 경우와의 차이 27
  문4. 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권과 소액임차권의 우선변제권의 차이 27
   (1) 임차보증금액의 제한 27
   (2) 대항요건 구비시기 27
   (3) 우선변제권 행사범위 28
   (4) 우선변제 받을 수 있는 주택가액 범위 28
  문5. 확정일자를 갖춘것과 전세권 등기와의 차이 28
   (1) 보증금 반환을 지체하는 경우 28
   (2) 대항요건의 필요 여부 28
   (3) 별도의 배당요구 29
   (4) 대지부분의 경매대금 포함 여부 29
   ※ 토지가 대지권으로 되어있는 아파트, 연립주택의 경우 29
 제2절 확정일자와 청구절차는 29
  문6. 확정일자란 무엇인지 29
  문7. 주택임대차계약서에 확정일자를 갖추기 위해서는 어떻게 해야하는지 30
  문8. 구청과 동사무소에서 확정일자 신고처리를 대행하고 있다는데 30
 제3절 주택임대차보호 대상이 되는 주택의 여부 31
  문9. 건축물대장에는 공장으로 되어있으나 사실상 주거용 건물인 경우 인정여부 31
  문10. 주택일부를 개조하여 구멍가게로 사용하는 경우의 보호여부 32
  문11. 점포의 일부를 주거용으로 사용하는 경우 보호여부 32
  문12. 점포건물을 임차하여 후에 주거용으로 개조한 경우 33
   (1) 주거용건물로 인정한 판결사례 33
  문13. 영세점포인 경우에 보호여부 34
  문14. 미등기 임차주택에 확정일자와 효력여부 34
 제4절 주택임대차 대항요건으로서의 주택입주와 주민등록의 관계 35
  문15. 임차인의 처와 자녀만 주민등록을 한 경우 보호여부 35
  문16. 임차인의 처만 주민등록을 한 경우 보호여부 35
  문17. 임차인의 자녀만 주택에 입주하고 주민등록한 경우 36
   (1)주민등록이라는 대항요건에 대한 판결내용 36
  문18. 임차인의 착오로 주민등록부상 성명, 지번이 잘못 기재된 경우의 보호여부 37
  문19. 전입담당 공무원의 착오로 주민등록부상 지번이 잘못 기재된 경우 37
  문20. 미등기 연립주택을 임차하고 후에 준공검사후 작성된 건축물 관리대장에 동표시가 달리등재되어 주민등록이 실제상황과 다르게 된 경우 38
  문21. 주민등록에 연립주택의 지번만 기재하고 동 · 층 · 호수를 기재하지 않은 경우 38
   (1) 주민등록부상 주소가 상이하여 주택임대차 공시효력에 관한 판결내용(4건) 38
  문22. 주민등록을 도중에 일시 옮긴 경우 41
   (1) 가족의 주민등록은 그대로 두고 임차인만 일시 옮긴 경우 42
  문23. 임차주택에 대한 경매절차 진행중 주민등록을 옮긴 경우 42
 제5절 대항력 주장과 우선변제권 행사에 대하여 43
  문24. 임대차후 주민등록을 옮기고 확정일자도 받았으나 근저당권이 설정되고 경매가 진행중에 있는 경우 43
  문25. 이미 저당권이 설정되어 있는 주택을 임차한 경우 43
  문26. 입주하고 주민등록전입신고 하기전에 저당권이 설정된 경우 44
  문27. 1번 저당권이 설정된 주택을 임차한후 확정일자를 받았으나 다시 2번저당권이 설정되고 경매가 진행중일 경우 44
  문28. 압류, 가압류된 집을 임차한후 가압류권자가 주택을 경매하려고 할 경우 45
  문29. 대지부분에 대한 가압류는 임차전에 이루어졌고, 건물에 대한 가압류는 임차후에 이루어진 경우에 보호여부 46
  문30. 가등기된 주택을 임차한 경우에 퇴거와 전세금 반환자 46
   (1) 임대차후 가등기가 된 경우 47
   (2) 가등기전에 주택을 임차하였으나 가등기후 보증금이 인상된 경우 47
  문31. 가처분등기된 주택을 임차한 경우 임차인 지위에 대하여 47
  문32. 압류, 가압류, 근저당권이 설정된 주택을 취득한 제3취득자와 임대차계약을 체결한 경우 47
 제6절 우선변제권 행사 절차는 48
  문33. 확정일자부 임차인이나 소액임차인이 경매절차에서 임차보증금을 배당받으려면 절차는 48
   (1) 배당요구, 임대차종료, 임차주택의 인도 48
   (2) 배당요구 신청서 예시 49
  문34. 경락기일이 지나서 배당요구를 한 경우 임차보증금의 우선변제 여부 51
  문35. 소액임차인도 배당요구를 하지 아니한 경우에 우선변제권 행사여부 51
  문36. 경매절차에서 배당요구를 하지 아니한 소액임차인에 대한 우선변제권 행사여부 52
 제7절 확정일자부 임차인의 배당순위에 대하여 53
  문37. 확정일자와 저당권 설정일자가 동일한 경우 53
  문38. 확정일자와 동일한 일자에 수개의 저당권이 설정된 경우 54
  문39. 확정일자를 갖춘 임차인이 여럿인 경우 54
 제8절 임차보증금 인상의 경우 55
  문40. 임차보증금을 인상한 경우 그 증액분에 대하여도 우선 변제받을 수 있는지, 또한 경락인에게 대항할 수 있는지 55
  문41. 인상된 임차보증금을 지급한후 그 영수증을 받아 이에 확정일자를 받은 경우에도 우선변제효력이 있는지 56
 제9절 임차주택의 매도, 임차권 양도, 전대(轉貸)의 경우 56
  문42. 임차주택이 매도된 경우 매수인에게 대항할 수 있는지 여부와 매수인과 재계약서 작성관계, 임대차 종료후 보증금을 반환받기전에 매도된 경우에도 대항할 수 있는지 56
   (1) 임대차 지위 승계와 관련한 판결사례 57
  문43. 임차권을 양도받은 경우에도 원래의 임차인이 갖고있던 대항력을 주장할 수 있는지 58
 제10절 명의신탁자와 임대차계약관계 및 법인이 임차인인 경우 58
  문44. 임대인은 반드시 주택의 등기부상 소유자라야 하는지(명의신탁자) 58
  문45. 회사가 사원주택용으로 아파트를 임차한 후 입주사원 명의로 주민등록을 한 경우 회사도 주택임차인으로서 보호 받을 수 있는지 59
 제11절 대지에만 저당권이 설정된 신축건물을 임차한 경우 59
  문46. 대지에만 저당권이 설정된 신축건물을 임차한 경우에도 대항력이 있는지 59
 제12절 확정일자관련 기타 상담사례들 60
  문47. 경매가 개시된 후에도 확정일자를 받으면 효력이 있는지 60
  문48. 임대차계약후 상당기간이 지나 확정일자를 받아도 효력이 있는지 61
  문49. 하나의 주택에 임차인이 여럿인 경우 각 임차인의 보증금액이나 확정일자등을 확인할 수 있는지 61
  문50. 확정일자를 갖춘 임대차계약서를 분실한 경우 구제방법은 61
  문51. 확정일자를 받기 위하여는 먼저 주민등록부터 하여야 하는지 62
  문52. 주민등록을 도중에 일시 옮겼다가 다시 원상회복한 경우 확정일자를 다시 받아야 하는지 62
 제13절 소액임차인 보호에 대해서 62
  문53. 소액임차인의 범위와 우선변제 받을 수 있는 금액의 범위등 62
  문54. 처와 남편 각 명의로 소액임대차계약서를 각각 작성한 경우 보호여부 63
  문55. 소액임차인이 배당요구를 하지 않은 경우 우선변제 여부 64
  문56. 소액아닌 보증금을 당사자 합의에 의하여 소액으로 감액한 경우 64
  문57. 소액임차인도 확정일자를 받아야 하는지 65
  문58. 임차인으로부터 소액보증금으로 방을 빌린경우 65
   (1) 전차인에 대한 대항력 여부 판결사례 66
 제14절 임대차기간과 보증금 인상, 계약시 유의사항 66
  문59. 임대차기간을 2년미만으로 정하는 것은 불가능한지 또 2년동안에는 임차보증금을 인상할 수 없는지 66
  문60. 임대차의 존속기간과 계약의 자동갱신, 임대차기간이 1년으로 되어 있어도 2년간 살수 있는지 67
  문61. 임대차계약시 유의할 점 68
 제15절 기타 주택임대차와 관련한 상담사례들 69
  문62. 임대인의 동의가 없는 전대차 계약의 효력과 전세금은 누구에게서 받는지 69
  문63. 임대인의 동의가 없이 전대하였다 하여 임대차 계약 해지를 통고하고 방을 비우라는데 비워주어야 되는지 70
  문64. 세든집이 커서 방하나를 식비 · 광열비만 받고 집세는 받지 않는데 이런 경우에도 무단전대가 되는지 71
  문65. 전차인의 과실로 가옥전부가 소실된 경우 전대차와 전대인의 책임여부 73
  문66. 사실상 혼인관계로서의 동거인이 주택임차권을 승계할 수 있는지 여부 75
  문67. 임대차계약기간이 지난후 보증금 인상요구와 방을 비워달라고 하는데 76
  문68. 이달말에 이사간다고 통지하였더니 3개월분의 집세를 청구하는데 지급여부 77
  문69. 임차주택이 화재발생으로 소실된 경우 임차인의 책임여부 79
  문70. 연탄가스에 중독 사망된 경우 가옥소유자의 임차인에 대한 민 · 형사상 책임여부 80
  문71. 전차인이 보일러 폭발로 다쳤을 경우에 집주인의 책임여부 82
  문72. 채권압류 및 전부명령을 받았으나 채무자는 계속 집세를 내지않는데 이경우 체불임료를 공제할 수 있는지 여부 83
  문73. 임차보증금에 대한 전부명령 송달후에도 연체된 차임을 공제할 수 있는지 여부 84
  문74. 임차료를 2회이상 체납시 임대차계약의 해지와 가옥명도의 청구여부 86
  문75. 건물경매의 경우 주택임차인에 대한 인도명령의 가부 87
  문76. 임차인이 가재도구를 두고 행방불명이 된 경우 새로이 세를 놓는 방법과 가재도구의 처분여부 88
  문77. 건물 일부 전세권자가 전세금을 받지 못한 경우 건물 전부에 대해 경매신청 가능여부 89
  문78. 명도소송 승소후 임차인에게 보증금을 지급하려하나 수령을 거부하면 90
  문79. 임차계약기간 만료전에 집을 비워준 경우 임차료 공제여부에 대하여 91
  문80. 임차보증금 반환청구소송에서 당사자 일방이 재판기일에 나타나지 않은 경우 92
제2장 채권자가 손해를 보지 않으려면 93
 제1절 소액심판 청구제도의 이용과 준비에 대하여 95
  문81. 소액심판청구 이용에 대하여 95
  문82. 소액심판제기시 소송비용액에 대하여 100
  문83. 채무자에게 보내는 독촉장과 최고장, 내용증명의 효력은 101
 제2절 재판관계서류의 송달방법과 이용에 대하여 104
  문84. 소송 계속중에 채무자의 주소가 변경된 경우 송달방법(유치송달)은 104
  문85. 채무자가 소송관계서류를 송달받기 거부할 때의 송달방법(우편송달)은 106
  문86. 채무자의 주소를 알지 못할때 송달방법(공시송달)은 107
  문87. 주소보정과 특별송달신청 방법에 대하여 111
   (1) 송달유형, 효력에 대한 판결내용 112
 제3절 금전채권 확보수단(강제집행)을 이용하려면 116
  문88. 채무이행을 위한 강제집행과 공적문서 준비에 대하여 116
  문89. 강제집행신청시 집행관(집달관)과 집행법원 구별 범위에 대하여 119
  문90. 약속어음을 공증해 두면 바로 강제집행의 실시여부 120
  문91. 차용증을 공증해 두면 바로 강제집행의 실시여부 121
  문92. 채무명의를 얻기 위한 지급명령 신청에 대하여 124
  문93. 지급명령이 확정되면 바로 강제집행을 할 수 있는지 125
  문94. 강제집행을 보전하기 위한 수단인 가압류와 가처분의 관계에 대하여 129
  문95. 채무자가 재산을 은닉할 기미가 엿보이면 미리 가압류를 130
   (1) 유체동산, 부동산, 자동차, 채권가압류 신청예 132
  문96. 재판하기전에 가압류부터 하려면 공탁금이 필요하다는데 공탁금은 136
  문97. 공탁금이 과다한 경우 공탁보증보험 이용관계에 대하여 136
  문98. 가압류집행은 결정을 받은날로부터 언제해야 하는지 138
  문99. 승소판결을 받아도 빚을 갚지 않을 경우에 변제방법에 대하여 138
  문100. 채무자의 유체동산에 대한 강제집행은 어떻게 이루어지는지 141
  문101. 타채무자가 가지고 있는 채권에 대해서 추심명령과 전부명령은 무엇이며 어떻게 이용하는지 146
  문102. 가처분명령 신청의 요건과 신청법원에 대하여 152
 제4절 기타 채권보전을 위한 상담사례들 157
  문103. 채권자가 담보로 잡을 수 있는 재산의 종류와 방법에 대하여 157
  문104. 비용, 이자, 원금에 있어 채무변제 충당순서에 대하여 158
  문105. 차용금을 변제하지 못한 경우와 형사처벌 관계에 대하여 159
  문106. 차용금에 대해 변제를 피하고 있는바 사기죄성립 여부에 대하여 160
  문107. 형사처벌을 받은 채무자에 대하여 손해배상 청구와 관련관계 160
  문108. 확정판결후 채무자가 고의로 주민등록을 거주하고있지 않은 다른 곳으로 옮긴 경우 강제집행에 대하여 162
  문109. 압류에 당하여 채무자가 자기의 물건이 아니라고 주장할 경우 압류여부에 대하여 163
  문110. 채무자가 압류물을 계속 사용할 경우 사용과 보관관계에 대하여 164
  문111. 채무자집에 압류하러가니 문이 잠겼을 경우 압류방법에 대하여 165
  문112. 채무자가 압류물에 대하여 다시 허위채무를 설정 압류해 두었을 경우 처리여부에 대하여 167
  문113. 채무자의 전화를 압류하려는데 전화국에서 전화가입자 증명발급을 거부하는데 처리여부 168
  문114. 압류한 가재도구를 처분하여 공무상 비밀표시 무효죄로 고소하려는데 가압류집행조서 등본 교부방법에 대하여 168
  문115. 명도집행을 하는데 채무자가 없을 경우에도 명도집행이 가능한지 170
  문116. 집행관이 명도집행하고 가재도구를 도로에 내놨으나 그대로 방치된 경우에 가재도구를 치울 책임은 누구 171
  문117. 건물명도를 집행하였으나 임차인(채무자)이 다시들어가 살고 있을 경우에 임차인에 대한 처리여부 172
  문118. 채무자가 타인과 통정하여 재산을 빼돌린 경우 구제방법에 대하여 174
  문119. 채무자의 가옥이 부인명의로 등기된 경우에 채권 확보방법은 175
  문120. 채무자의 재산을 파악하기 위한 재산명시신청절차와 준비사항에 대하여 176
  문121. 건물철거판결과 대체집행을 받은지 10년이 지났는데 집행관(집달관)에게 집행위임을 할 수 있는지 180
  문122. 무허가 건물을 구입하였으나 대장정리가 되어 있지 않을 경우에 가처분신청 관계에 대하여 181
  문123. 채무자 소유의 무허가 건물도 경매에 붙일 수 있는지 182
  문124. 채무자는 지방에, 채권자는 서울에 거주할 경우 대여금 청구소송을 서울에서 제기할 수 있는지 182
  문125. 채무를 이행하려고 하여도 채권자가 수령을 거부하는 경우에 변제방법에 대하여 183
제3장 일상생활에서 알아두면 유익한 사례 187
 제1절 일상생활 주요 상담사례 189
  문126. 처의 채무에 대한 남편의 변제의무(일상가사대리권)에 대하여 189
  문127. 남편몰래 처가 차용증을 남편명의로 작성 교부하고 탕진하여 소송이 제기된 경우 변제의무와 형법상 문제 190
  문128. 처가 남편의 이름으로 기명날인하여 보증을 선 경우 법률문제에 대하여 191
  문129. 할부물품 구입 및 계약금 지불후 계약해제시 배상여부에 대하여 192
  문130. 신원보증의 법률상 의미와 해지하는 방법에 대하여 193
  문131. 신원보증인이 사망한 경우에 신원보증 채무가 승계되는지에 대하여 194
  문132. 할부 자동차의 연대보증인의 책임에 대하여 196
  문133. 빌라 지하주차장에 어떤세대가 유독 차량을 여러대 주차시키는 경우에 불법주차로 인한 손해배상 청구에 대하여 197
  문134. 자동차를 양수한 자가 소유권 이전 등록을 하지 않는 경우에 대하여 198
  문135. 자동차 매도후 명의이전 전에 발생한 교통사고의 손해배상 책임에 대하여 199
  문136. 도난차량 소유자의 손해배상 책임에 대하여 200
  문137. 시장, 군수, 구청장의 토지거래 허가를 받지 못한 계약을 해제한 경우 위약금 청구관계에 대하여 201
  문138. 골목길에서 갑자기 뛰어나와 교통사고를 낸 경우에 손해액 산정의 참작여부에 대하여 202
  문139. 아이들끼리 놀다가 상해를 당한 경우 가해아이 부모의 민사상 책임여부에 대하여 205
  문140. 현행 민법상 상속순위에 대하여 205
  문141. 불륜행위를 저지른 처가 남편의 유산을 상속할 수 있는지 207
  문142. 돌아가신 아버지가 진 1,000만원의 연대채무를 상속인이 어떤 비율로 갚아야 하는지 208
  문143. 재산을 전부 장남에게 준다는 유언이 있었는데 처의 몫은 전혀 없는 것인지 210
  문144. 계가 깨어진 경우에 계주에게 불입금 차액을 청구할 수 있는지 212
  문145. 중간계주를 통한 계부금을 불입한 자가 계원으로서의 지위를 갖는지 여부 212
  문146. 사돈간인 올케 남동생과 혼인할 수 있는지 213
  문147. 미국인과 국제결혼을 하려고 하는데 혼인신고 방식에 대하여 214
  문148. 일본인과 국제결혼을 하려고 하는데 혼인신고 방식에 대하여 215
  문149. 중국인 여자와 결혼을 하였는데 혼인신고 방식에 대하여 216
  문150. 짝사랑하던 사람이 일방적으로 혼인신고를 하여 호적이 제적된 경우 호적정리에 대하여 216