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도심재개발사업에서 공공부문의 역할 증진 방안 연구

목차

I. 연구개요
1. 연구목적 27
2. 연구범위 및 방법 28

II. 재개발방식 평가
1. 도심재개발사업 현황 33
2. 현행 도심재개발방식 35
 2.1. 현행 도심재개발 방식의 발전 35
 2.2. 현행 도심재개발 방식의 특성 38
3. 현행 재개발방식 평가 40
 3.1. 현행 방식의 성과 40
 3.2. 현행 방식의 한계 42
 3.3. 새로운 방식의 필요성 49

III. 공공부문의 역할정립
1. 공공부문의 역할 증진 개념 53
 1.1. 재개발사업의 국면과 공공부문의 역할 53
 1.2. 공공부문의 역할 증진 방안 56
 1.3. 공공부문 역할 증진의 요건 61
2. 공공부문의 역할증진 대안 63
 2.1 공공시설 선투자방식 (현행 방식 + 공공시설 설치) 64
 2.2. 민관협력 방식 64
 2.3. 공영개발방식 67

IV. 도심재개발사업 모의검토
1. 모의검토 개요 71
 1.1. 목적과 연구초점 71
 1.2. 대상지 선정 : 세운상가 주변 지역 72
 1.3. 대상지 현황 73
2. 공공부문 역할증진 대안 적용 시나리오 검토 78
 2.1. [시나리오 1] 공공시설 선투자방식 적용 79
 2.2. [시나리오 2] 직접참여형 민관협력방식 적용 94
 2.3. [시나리오 3] 간접참여형 민관협력방식 적용 111
 2.4. 직접참여형과 간접참여형의 비교 117

V. 공공재정 확충방안
1. 공공재정 소요 추정 123
 1.1 공공시설 계획 및 설치현황 125
 1.2 구역별 평균지가 128
 1.3 미시행 공공시설 설치비 추정 128
 1.4 공공시설사업비 공공지원 소요액 130
2. 도심재개발기금 131
 2.1 기금 현황 132
 2.2 기금의 조성과 운용 132
 2.3 기금 추정과 공공재정 활용가능성 타진 141
3. 세수증가재정 144
 3.1 세수증가재정의 개념 및 도입 필요성 144
 3.2 재개발사업으로 인한 토지가치의 변화 146
 3.3 재개발사업으로 인한 세수변화 159
 3.4 세수증가재정의 적용가능성 검토 173
4. 기타 재정조달 방안 177

VI. 결론

표목차

<표 II.1>도심재개발사업시행지구 현황

<표 II.2> 연대별 도심부 도심재개발구역 지정 실정

<표 ll.3> 도심재개발사업 시행주체

<표 ll.4> 도심재개발의 성과(1973년~2001년)

<표 ll.5> 미시행 사업시행지구의 구역지정 후 경과기간(1973년~2001년)

<표 III.1> 도심재개발사업의 국면별 이슈 및 내용

<표 III.2> 현행 도심재개발 방식에서 공공과 민간의 역할

<표 III.3> 도심재개발에서 공공부문의 역할 확대 가능성

<표 IV.1> 세운/대림상가 주변 지역 현황 종합

<표 IV.2> 토지 이용계획 (일반재개발)

<표 IV.3> 건축계획 (일반재개발)

<표 IV.4> 블록별 평균공시지가, 토지보상액, 이주비

<표 IV.5> 용도별 평당 분양가 및 평당 건축비 가정

<표 IV.6> 사업수지 (일반재개발-토지매입방식 )

<표 IV.7> 사업수지 (일반재개발-지주공동방식)

<표 IV.8> 공공시설 설치 비용

<표 IV.9> 공공시설 설치비용 보조에 따른 수지 (토지매입방식)

<표 IV.10> 공공시설 설치 비용 보조에 따른 수지 (지주공동방식)

<표 IV.11> 사업비 보조에 따른 개발밀도 (토지보상비:평당 2천만원)

<표 IV.12> 사업비 보조에 따른 개발밀도 (토지보상비:평당 3천만원)

<표 IV.13> 토지 이용계획 (통합재개발)

<표 IV.14> 건축계획 (통합재개발)

<표 IV.15> 블록별 평균 공시지가, 토지보상액, 이주비

<표 IV.16> 용도별 평균 분양가 및 건축비 가정

<표 IV.17> 사업수지 (통합재개발)

<표 IV.18> 직접참여형과 간접참여형 민관협력방식 비교

<표 V.1> 공공시설별 조성단가

<표 V.2> 공공시설사업비 공공보조 시나리오

<표 V.3> 세운상가 2구역 및 3구역 공공시설 면적 가정

<표 V.4> 재개발구역별 공공시설 계획 및 설치 현황

<표 V.5> 구역별 공공시설 설치비용 추정결과

<표 V.6> 시설별 공공시설 설치비용 추정결과

<표 V.7> 공공시설 설치비용 공공지원 소요액 추정

<표 V.8> 도심재개발기금의 연도별 변화

<표 V.9> 도심재개발기금의 수입 누계

<표 V.10> 도심재개발기금의 지출 누계(융자금 및 예탁금 제외)

<표 V.12> 도심재개발사업 융자시행 실적

<표 V.12> 도심재개발기금 장기 추정치

<표 V.13> 종로구와 중구의 상업지역 지가지수

<표 V.14> 다동 2지구의 재개발사업 전후 변화

<표 V.15> 서린 10지구의 재개발사업 전후 변화

<표 V.16> 도심재개발 관련 지방세목

<표 V.17> 공평 19지구 내 S 사 소유 토지에 대한 종합토지세 과세표준

<표 V.18> 공평 19지구 내 S 사 소유 토지에 대한 토지관련세

<표 V.19> 토지관련세 원단위 추정치

<표 V.20> 공평 19지구 내 건물 중 S 사 소유지분에 대한 재산세 과세액

<표 V.21> 공평 19지구 건축물에 대한 재산세 추정치 및 원단위

<표 V.22> 다동 2지구의 재개발 전후 부동산 관련세 변화 추정

<표 V.23> 다동 2지구 세수증가분의 현재가치(할인률 연 5% 적용)

<표 V.24> 서린 10지구의 재개발 전후 부통산 관련세 변화 추정

<표 V.25> 서린 10지구 세수증가분의 현재가치(할인율 연 5% 적용)

<표 V.26> 공공시설 설치비용 지원 소요액

그림목차

<그림 II.1> 도심재개발사업 추진현황

<그림 IV.1> 모의검토 대상지 위치

<그림 IV.2> 배치도 예시 (세운상가 존치 시)

<그림 IV.3> 조감도 예시 (세운상가 존치 시)

<그림 IV.4> 배치도 예시 (세운상가 철거 시)

<그림 IV.5> 조감도 예시 (세운상가 철거 시)

<그림 IV.6> 부분 투시도 예시 (청계천 변)

<그림 IV.7> 통합재개발의 현금흐름 추정

<그림 V.1> 도심재개발기금의 수입원 구성

<그림 V.2> 융자시행지구 (1993-2001년)

<그림 V.3> 도심재개발기금의 대출금리와 일반금리 비교

<그림 V.4> 도심재개발기금의 변화

<그림 V.5> 도심재개발기금 장기 추정

<그림 V.6> 도심재개발기금의 적립

<그림 V.7> 총 토지가치 변화 개념도

<그림 V.8> 지가지수 변화

<그림 V.9> 공평 18지구와 19지구

<그림 V.10> 공평 18지구 안 토지의 개별 공시지가 변화

<그림 V.11> 공평 19지구 안 토지의 개별 공시지가 변화

<그림 V.12> 다동 2지구 안 토지의 개별 공시지가 변화

<그림 V.13> 재개발 전 다동 2지구

<그림 V.14> 재개발 후 다동 2지구

<그림 V.15> 서린 10 지구 안 토지의 개별 공시지가 변화

<그림 V16> 재개발 전 서린 10지구

<그림 V17> 재개발 후 서린 10지구

<그림 V.18> 공평 19지구 S 사 소유 토지의 공시지가와 과세표준

<그림 V.19> 공평 19지구 S 사 토지에 대한 토지관련세 과세액 추정치