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2011 도시개발에 따른 개발이익 환수실태 및 제도개선 방향 연구

요약 및 정책건의

목차
제1장 연구개요 22
 제1절 연구의 배경 및 목적 23
  1. 연구의 배경 23
  2. 연구의 목적 24
 제2절 연구의 범위와 방법 25
  1. 연구의 범위 25
  2. 연구의 내용 및 체계 26
제2장 개발이익 환수제도 현황 29
 제1절 개발이익 개념과 환수의 정당성 30
  1. 개발이익의 개념 30
  2. 개발이익의 환수수준에 대한 쟁점 33
 제2절 개발이익 환수제도 종류 34
  1. 개발이익 환수제도의 유형 34
  2. 개발이익환수금과 여타 부담금과의 차이 35
  3. 대표적 개발이익 환수제도 :  개발부담금 38
 제3절 개발이익 환수제도의 현황과 변화 추이 39
  1. 조세형식의 개발이익 환수제도 현황과 변화 39
  2. 부담금 형식의 개발이익 환수제도 변화 40
제3장 개발부담금과 개발이익 환수 44
 제1절 서울시 개발부담금 부과 현황 조사 45
  1. 개발부담금제도의 개요 45
  2. 서울시 개발부담금 부과 현황 조사 50
 제2절 개발부담금의 환수실태 56
  1. 지가 상승률과 개발부담금의 징수금 비교 56
  2. 건축허가 동수와 개발부담금의 비교 57
 제3절 개발부담금의 한계 59
  1. 부과대상사업의 한정 59
  2. 계획이득의 누락 62
  3. 건축물 분 개발이익의 배제 64
  4. 개발부담금의 과소 추정 68
제4장 기부채납과 개발이익 환수 74
 제1절 기부채납제도 75
  1. 왜 기부채납인가 75
  2. 기부채납의 개념과 법적 지위 76
  3. 도시개발사업 시 기부채납의 과정 78
  4. 기부체납과 인센티브 부여과정 79
 제2절 기부채납의 운용 현황 81
  1. 사업유형별 기부채납률 81
  2. 기부채납을 통한 기반시설의 확보 83
  3. 기부채납제도의 다양화 86
 제3절 기부채납과 개발이익 환수 87
  1. 기부채납의 개발이익 환수제도 성격 87
  2. 사업면적별 기부채납률의 변화 양상 88
  3. 용도지역 변경 시 기부채납률의 증가 89
  4. 일정수준의 기부채납률 배분 89
  5. 서울전체의 광역 기반시설의 확보 91
 제4절 기부채납의 쟁점 94
  1. 부당결부 금지 94
  2. 기부채납 시설의 적절성 96
  3. 인센티브의 일관성 97
  4. 과도한 인센티브 논란 98
  5. 기부채납과 관련한 쟁점의 분석 99
제5장 해외의 개발이익 환수제도 102
 제1절 영국의 개발이익 환수제도 103
  1. 1942년 우그와트(Uthwait)보고서 이전의 환수제도 103
  2. 우그와트 보고서 이후 부담금와 조세 104
  3. 계획의무(Planning Obligation)와 계획협정(Planning Agreement) 106
  4. 영국 개발이익 환수제도의 시사점 108
 제2절 미국의 개발이익 환수제도 109
  1. 분필규제(Subdivision Control)와 공공시설부담(Subdivision exactions) 109
  2. 개발영향부담금(Development Impact Fees)제도 111
  3. 연계부담금(Linkage Fees) 112
  4. 미국 개발이익 환수제도의 시사점 114
제6장 개발이익 환수제도 개선 방향 115
 제1절 개발부담금과 기부채납의 적용성 비교 116
 제2절 개발이익 환수대상 범위 확대 118
  1. 토지에만 한정된 개발이익 개념의 확대 필요 118
  2. 용도지역 변경으로 인한 개발이익 환수 필요성 119
 제3절 기부채납을 통한 개발이익 환수제도의 정착 119
  1. 서울시의 사전협상제 119
  2. 개발이익 환수제도의 검토 121
참고문헌 123
부록 126
영문요약 152

표목차
<표 2-1> 개발이익 환수제도의 유형 35
<표 2-2> 부담금의 분류 36
<표 3-1> 개발부담금 제도의 변화 47
<표 3-2> 개발부담금 부과대상 사업 47
<표 3-3> 각 시점의 지가와 지가 상승분 계산 방법 49
<표 3-4> 서울시 구별 개발부담금 부과 현황 (2001~2010년) 53
<표 3-5> 서울시 구별 개발유형별 개발부담금 부과 건수 현황  (2001~2010년) 53
<표 3-6> 서울시 구별 개발부담금 부과 사업면적 현황  (2001~2010년) 55
<표 3-7> 사업유형별 개발부담금 부과 현황  (2001~2010년) 55
<표 3-8> 사업유형별 개발 비용  (2001~2010년) 56
<표 3-9> 2001년과 2010년 공시지가 비교 56
<표 3-10> 2001~2010년 서울시 개발부담금 및 여타 부담금 징수 금액 58
<표 3-11> 2001~2010년 건축허가 동수와 개발부담금 부과사업 건수 비교 58
<표 3-12> 개발부담금 대상사업의 감면 사유 60
<표 3-13> 서울시 내의 2001~2010년간 사업유형별 사업 건수 61
<표 3-14> 용도지역 변경에 따른 개별공시지가 변화량 63
<표 3-15> 용도지역 변경이 발생한 지구단위계획 특별계획구역의 수 63
<표 3-16> 능동로 1지구 개발사업 개요 66
<표 3-17>문배지구 A블록 개요 66
<표 3-18>용산 ㅇㅇ지구의 개발이익 추정 67
<표 3-19>서초 방배 ㅇㅇ아파트 개발이익 추정 68
<표 3-20>개발부담금 계산 방법 69
<표 3-21>용산 ㅇㅇ지구사업 시행 일정 70
<표 3-22>용산 ㅇㅇ지구 지가변동률 비교 71
<표 3-23>영등포 ㅇㅇ마트 사업 시행 일정 71
<표 3-24>개발부담금 부과기준 지가변동률과 비교 72
<표 4-1>각 용적률의 정의 80
<표 4-2>도시재생사업에서 용적률 부여 체계 81
<표 4-3>사업유형별 평균 기부채납률 82
<표 4-4>기부채납과 도시계획시설사업의 기반시설 확보률 비교 83
<표 4-5>도시환경정비사업의 사업면적에 따른 기부채납률의 변화 88
<표 4-6>지구단위계획 특별계획구역 사업면적에 따른 기부채납률의 변화 88
<표 4-7>용도지역 변경에 따른 기부채납률 의무 비율 89
<표 4-8>용산 한강로 주변 특별계획구역의 사업 개요 90
<표 4-9>용산1종 지구단위계획구역 특별계획구역 사업 개요 93
<표 4-10>주택건설사업과 관련한 부당결부금지 조항 95
<표 4-11>기부채납으로 확보되는 시설의 종류 96
<표 4-12>지구단위계획 특별계획구역의 기부채납률 및 용적률 인센티브의 비교  98
<표 5-1>영국의 개발이익 환수제도의 변천과정
  105
<표5-2>샌프란시스코 연계부담금의 용도지역별 의무주택 건설량  113
<표5-3>샌프란시스코 연계부담금 용도지역별 연면적당 부과금 113
<표6-1>개발이익 개념에 관한 예시  118
<표6-2>사전협상제를 통한 용도지역 변경 시 공공기여율 120
<표6-3>사전협상제를 통한 도시계획시설 폐지(복합화)에 따른 공공기여율
 120

그림목차

<그림 1-1> 연구흐름도 28
<그림 2-1> 토지가치의 증가와 개발이익의 개념 31
<그림 2-2> 개발이익환수금과 여타 부담금의 차이: 목적의 차이 37
<그림 2-3> 개발이익환수금과 여타 부담금의 차이: 수혜자의 차이 38
<그림 2-4> 개발이익 환수제도 중 조세제도의 변화 과정
 39
<그림 2-5> 개발이익 환수제도 중 부담금제도의 변화 과정
 41
<그림 3-1> 개발부담금의 산정 방법 47
<그림 3-2> 개발부담금 징수금의 배분 49
<그림 3-3> 구별 개발부담금 부과 총액(2001~2010년) 51
<그림 3-4> 개발부담금 부과 사업 구별 평균 사업면적(2001~2010년) 54
<그림 3-5> 2001~2010년간 개별공시지가 평균 금액 변화 56
<그림 3-6> 2001~2010년간 건축허가 동수
 58
<그림 3-7> 용산 ㅇㅇ지구 공시지가 변화
 70
<그림 3-8>영등포 ㅇㅇ마트 공시지가 변화 72
<그림 3-9> 구별 건축허가 동수와 지가변동률 사이의 상관관계  73
<그림 4-1> 기부채납의 부관 원칙
 77
<그림 4-2> 지구단위계획구역 개발 시 기부채납 과정
 79
<그림 4-3> 각 용적률 부여 방법
 80
<그림 4-4> 방학역세권의 도로계획과 확보 현황 85
<그림4-5> 기반시설 및 공공시설 건축물 기부채납 방안 86
<그림 4-6> 용산 한강로 주변 특별계획구역 위치도
 91
<그림 4-7> 서울의 광역녹지축과 용산 지구단위계획의 관계
 92
<그림 4-8> 용산1종 지구단위계획구역 특별계획구역의 녹지축 연계
 93
<그림 4-9> 기부채납의 효용성이 부족한 사례
 97
<그림 4-10>  기부채납의 각 성격 구분
 101
<그림 6-1> 기부채납과 개발부담금의 적용성 비교
 117
<그림 6-2> 기존의 사업 허가 절차와 사전협상제를 통한 허가절차의 비교
 121