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주거환경개선정책 연구보고서

제출문

목차

도시공간구조와 토지이용변화
1. 도시공간의 변화 분석 16
 가. 서울시 용도지역 변화 분석 16
  서울시 용도지역 지정현황 16
  서울시 자치구별 용도지역 분포 17
 나. 정비구역별 입지특성 분석 19
  재개발사업의 특성 19
  재건축사업의 특성 22
  뉴타운사업의 입지 및 사업 특성 24
 다. 서울시 개발밀도의 변화 분석 26
  법정용적률 분포 및 변화 26
  주거용 건물 용적률 분포 및 변화 27
  인구밀도 분포 및 변화 28
  정비구역의 용적률 변화 추이 29
2. 토지이용변화에 미친 영향 30
 가. 재개발사업의 구릉지 개발 현황 30
  구릉지 개발 현황 30
  구릉지내 정비구역 분포 현황 31
  정비사업 대상지역의 입지 변동 34
 나. 뉴타운사업의 구릉지 개발 현황 34
  뉴타운사업의 개발 계획 34
 다. 재개발사업과 뉴타운사업의 구릉지 개발 현황 비교 36
  구릉지 개발현황 비교 36
  정비사업으로 인한 구릉지등 자연경관 훼손 37
  뉴타운사업의 난개발 방지 및 구릉지 보호 사례 37
[부록] 주택재개발사업 현황 38

주택의 양적·질적 변화
1. 주택의 양적·질적 변화 연구 내용 44
2. 주택의 양적 변화 분석 45
 가. 재개발사업의 서울시 주택재고량 기여도 45
  연도별 서울시 주택재고 변화 45
  재개발사업의 주택공급 기여 46
 나. 정비사업별 소형주택 공급효과 47
  서울시의 1인가구 변화추이 및 분포 47
  자치구별 주택규모의 분포 현황(2005) 48
  자치구별 재개발사업의 분양세대 공급 실적 49
 다. 정비사업별 임대주택 공급효과 51
  자치구별 무주택가구 변화추이 및 분포 51
  임대주택 건설공급 추이 52
  자치구별 공공임대분포 현황 53
  재개발사업의 임대가구 공급실적 54
3. 주택의 질적 변화 분석 55
 가. 서울시의 주택유형별 분포 분석 55
  단독주택비율의 변화 추이 55
  공동주택(아파트 제외)비율의 변화 추이 55
  아파트비율의 변화 추이 56
  '03~'08년간 지정된 정비구역 건립계획(단위:호) 56
  아파트 공급위주 정비사업에 따른 문제점 및 발전방향 57
 나. 정비사업별 노후주택 개량효과 61
  자치구별 경과년도별 주택현황 61
  자치구별 재개발구역내 기존주택의 건축연수 62
 다. 정비사업별 주택의 질적 향상 64
  서울시 가구당 주거 면적(㎡)의 변화 64
  서울시 최저주거기준미달 가구수의 변화 64
  재개발사업의 가구당 주거면적 변화 65
 라. 뉴타운사업의 주택 공급 효과 67
  뉴타운사업의 주택 양적 공급 효과 67
  뉴타운사업의 주택 규모별 건립비율 67
 마. 주택유형별 현황 68
  주택의 유형별 분포변화 68
  아파트의 자치구별 분포변화 69
 바. 아파트 일변도의 주택건설로 도시공간 구조 획일화 70
  아파트 획일화 현상 70
  아파트 공급위주의 정비사업의 문제점 70
  소형저가주택의 감소 72
  소형저가주택의 2006년 이후 멸실/공급 전망 73
  재개발사업 전·후 주택의 변모 양상 74
  소형주택 건립비율 산정방식 개선 75
[부록] 용어정의(출처 : 통계청 홈페이지) 76

정비사업의 도시기반시설 확보 성과
1. 정비사업의 도시기반시설 확보 분석 80
 가. 도시기반시설 및 정비시설의 의미 정리 80
  도시기반시설의 의미 80
  정비기반시설의 특성 분석 81
 나. 주택재개발사업의 정비기반시설 성과 분석 82
  주택재개발사업 정비기반시설의 특징 분석 82
  연도별 주택재개발사업의 정비기반시설 특성 분석 84
 다. 단독주택재건축사업의 정비기반시설 성과 분석 88
  단독주택재건축사업 정비기반시설의 특징 분석 88
  연도별 단독주택재건축사업의 정비기반시설 특성 분석 88
 라. 뉴타운사업의 정비기반시설 성과 분석 91
  뉴타운 사업 정비기반시설의 특징 분석 91
  연도별 뉴타운사업의 정비기반시설 특성 분석 93
 마. 정비사업별 기반시설 성과 비교 94
 바. 기반시설 확보 현황 96
 사. 합리적인 공공기여비율 기준정립 98
 아. 대규모 부지 용도변경 활성화와 도시계획 체계 개선(2008.11.11) 99
2. 생활권 단위의 기반시설 특성 100
 가. 생활권 개념의 정리 100
  근린생활권 개념의 정리 100
  도시·주거환경정비기본계획의 근린생활권계획 101
 나. 생활권단위 기반시설의 특성 분석 102
[부록1] 주택재개발 기반시설 확보현황<08.09.30현재> 103
[부록2] 주택재건축 기반시설 확보현황<08.10.28기준> 105
[부록3] 뉴타운사업 기반시설 확보현황<08.11.15현재> 109
[부록4] 뉴타운사업 세부구역 데이터추출 내역<2008.8> 112

정비사업의 규모·시기 등 적정성 분석
1. 정비사업의 규모 적정성 분석 116
 가. 주택재개발사업의 구역면적의 적정성 분석 116
  주택재개발사업의 지정 현황 116
  연도별 주택재개발사업의 특성 분석 118
  연도별 주택재개발사업의 평균구역면적 분석 121
 나. 단독주택재건축사업의 구역면적의 적정성 분석 123
  단독주택재건축사업의 지정 현황 123
  연도별 단독주택재건축사업의 구역면적 특성 분석 124
 다. 뉴타운사업 구역면적의 적정성 분석 125
  뉴타운사업의 지정 현황 125
  연도별 뉴타운사업의 구역면적 특성 분석 127
 라. 재개발, 단독주택재건축, 뉴타운사업의 구역면적 특성 비교분석 127
  정비구역 대형화의 순기능과 역기능 127
2. 정비사업의 사업시기·기간 적정성 분석 130
 가. 생활권별 정비사업의 정비구역지정 분석 130
  서울시 중생활권의 구분 130
  생활권별 정비구역 지정현황 131
  도심생활권 정비구역지정 현황 132
  동북생활권 정비구역지정 현황 132
  동남생활권 정비구역지정 현황 133
  서남생활권 정비구역지정 현황 133
  서북생활권 정비구역지정 현황 134
 나. 정비사업의 사업진행기간 적정성 분석 135
  주택재개발사업의 사업진행기간 기준 135
  주택재개발사업의 사업소요연수 분석 135
  재개발사업의 구역평균면적과 사업소요연수의 비교(1998~2007) 136
 다. 뉴타운사업 추진현황 137
  뉴타운사업지구의 지정 현황 137
  뉴타운사업의 추진 절차 및 현황 138
  뉴타운사업의 사업시행인가 및 관리처분인가 전망 140
  뉴타운 사업의 가시화 141
  대규모 주택 멸실과 그 대책 142
  정비사업의 양적인 시점 관리의 필요 143
[부록1] 주택재개발사업 현황 144
[부록2] 뉴타운사업 정비구역 지정면�(단계별 추진실적) 147
[부록3] 뉴타운사업 연도별 사업시행인가 전망 149
[부록4] 뉴타운사업 연도별 관리처분계획인가 전망 150
[부록5] 연도별 주택멸실(이주가구수)현황 및 전망 151
[부록6] 뉴타운사업 관리처분시기 평균소요기간 152

정비사업과 커뮤니티 영향분석
1. 정비사업시행 전·후 커뮤니티 변화와 영향 156
 가. 커뮤니티의 정의 156
  커뮤니티 개념 156
  커뮤니티 시설의 정의 157
 나. 정비사업과 커뮤니티 160
  주거환경정비사업에서의 커뮤니티의 적용 160
  정비사업에서 커뮤니티 계획의 근거 161
 다. 사회적 혼합(Social Mix) 162
 라. 정비사업 전의 기존 커뮤니티 분석(사례 : 왕십리, 가좌, 아현, 신월신정 뉴타운) 164
  거주기간 164
  점유형태와 주택유형 165
  전반적인 주거환경 만족도 166
  뉴타운사업지구와 서울시 전체가구와의 비교 167
2. 원주민재정착, 주민이동행태 분석 169
 가. 원주민 재정착 분석 169
  원주민과 재정착률 개념 정립 169
  뉴타운사업 원주민 재정착(커뮤니티 유지)의 문제점과 주요 쟁점 170
  정비사업에서 재정착 현상 분석 174
  재정착률 산정 방식 174
  거주민(원주민) 재정착률 저조 177
  재정착률 저해 요인 179
  원주민 재정착률 개선방향 179
 나. 서민주거의 불안 180
 다. 지역커뮤니티 및 Social Mix 구도 와해 181
  정비사업전의 기존 커뮤니티 분석 181
  Social Mix의 와해 182
 라. 관리처분계획 사례 분석 183
  가재울3구역 183