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공동주택 장기수선제도 개선 및 장기수선충당금 기금화방안 연구

제출문

연구요약 및 정책건의

목차

제I장 연구개요
1. 연구배경 및 목적 36
2. 연구범위 및 방법 38

제II장 주택시장의 여건변화 및 공동주택 장기수선제도 현황
1. 주택시장의 여건변화 전망 42
 1) 인구·가구구조의 변화에 따른 주택수요 감소 42
 2) 베이비부머의 은퇴 및 고령사회로의 진입 44
 3) 주택시장의 침체 및 전세의 월세전환 증가 45
 4) 소결 47
2. 아파트 장기수선관련 현황 48
 1) 아파트 재고 현황 49
 2) 장기수선관련 제도 현황 53

제III장 장기수선계획 및 수선충당금 실태분석
1. 조사개요 66
 1) 조사목적 및 내용 66
 2) 조사대상 및 규모 66
2. 장기수선계획의 수립 및 조정 67
3. 장기수선충당금의 적립 및 사용 72
 1) 장기수선충당금의 적립 72
 2) 장기수선충당금의 사용 73
4. 요약 및 평가 74

제IV장 장기수선계획 및 수선충담금관련 현황 및 의견조사 결과분석
1. 조사개요 80
 1) 조사목적 및 내용 80
 2) 조사대상 및 규모 80
2. 사회·경제적 특성 81
 1) 입주자 81
 2) 관리사무소장 82
3. 장기수선계획의 작성 및 조정 83
 1) 입주자 83
 2) 관리사무소장 86
4. 장기수선충당금의 적립 및 사용 88
 1) 입주자 88
 2) 관리사무소장 90
5. 장기수선제도의 개선 94
6. 요약 및 시사점 98

제V장 외국의 공동주택 장기수선제도
1. 일본 102
 1) 「맨션관리의 적정화 추진에 관한 법률」 및 주요 관련주체 103
 2) 공공의 지원정책 111
 3) 맨션 장기수선계획 및 수선적립금관련 지침 112
2. 독일 118
 1) 「공동주택의 소유에 관한 법률」 및 주요 관련주체 118
 2) 공공의 지원정책 119
 3) 장기수선적립금의 산정 및 공동주택 관리계획의 작성 120
3. 정책적 시사점 122

제VI장 장기수선제도 개선을 위한 전문가조사 결과
1. 조사개요 128
2. 장기수선계획의 작성 및 조정 128
 1) 계획기간 128
 2) 조정주기 129
 3) 수립기준 130
3. 장기수선충당금의 적립 및 사용 131
 1) 최소적립금액의 도입 131
 2) 연차별 수선계획서의 도입 132
4. 계획수선관련 지원제도의 개선 133
 1) 계획수선관련 정보의 중개대상물 확인·설명의무에 포함 133
 2) 계획수선 우수단지 평가·표시제도의 도입 134
 3) 계획수선을 위한 공공의 역할 134
5. 장기수선충당금 기금화 135
 1) 기금화 방식 135
 2) 대출조건 137
 3) 대출방식 138

제VII장 장기수선계획 및 수선충담금 지침 마련
1. 적정 장기수선충당금 적립금액의 산정 142
 1) 산정과정 142
 2) 산정결과 144
2. 장기수선계획 및 수선충당금 지침 마련 146
 1) 지침의 목적 및 구성방향 146
 2) 계획수선의 개념 및 필요성 147
 3) 장기수선계획의 작성 및 조정 150
 4) 장기수선충당금의 적립 및 사용 157

제VIII장 장기수선제도 개선방안
1. 계획수선 적정화를 위한 지원체계 구축 166
 1) 계획수선 적정화를 위한 제도체계의 기본구상 166
 2) 중앙정부 차원의 '공동주택관리센터' 설립·운영 167
 3) 서울시 '공동주택지원센터' 설립·운영 169
 4) 자치구의 공동주택 유지관리관련 조직 확대개편 171
 5) 계획수선에 필요한 공사종류별 단가시스템 구축·제공 173
2. 장기수선계획의 수립 및 조정 시의 지도·감독 175
 1) 사용검사 시에 제출하는 장기수선계획에 대해 실요성있는 점검제도 구축 175
 2) 장기수선계획 조정 시의 검증시스템 마련 176
3. 주택거래 시에 계획수선 결과가 반영되도록 제도 마련 178
 1) 기존 공동주택까지 주택성능 등급표시제도의 확대 178
 2) 중개업자의 확인·설명의무에 계획수선관련 내용 포함 179
 3) 계획수선 우수단지 평가·표시제도 시행 180
4. 장기수선충당금 기금화방안 184
 1) 기금화의 의의 184
 2) 기금화의 방법 185
 3) 공사비용 대출기준 186
5. 기타 개선사항 188
 1) 계획수선 강화를 위한 입주자대표회의의 역할 부여 및 법인격 취득 유도 188
 2) 주택관리업의 전문화 추진 189
 3) 계획수선을 장려하기 위한 홍보 및 공동체 활성화 191

제IX장 결론

참고문헌

부록
부록  1. 설문지 204
부록  2. 전문가 설문조사 의견종합 221
부록  3. 일본의 장기수선계획 작성 가이드라인 241