1
기성시가지에 적합한 용도지역제 대안 모색에 관한 연구

요약 및 정책건의

차례

표차례

그림차례

I 연구의 개요
1 배경 및 목적 21
 1 1 연구의 배경 21
 1 2 연구의 목적 22
2 방법과 주요 내용 23
 2 1 연구의 방법 23
 2 2 연구의 범위 24
 2 3 연구의 주요 이슈 25

II 현행 용도지역제의 실태와 한계
1 서울시 용도지역제의 일반 현황 27
 1 1 도시관리 운영체계 내에서의 용도지역제 27
 1 2 서울의 용도지역 지정 현황 28
2 서울시 용도지역제 관련 기존 연구의 검토 29
 2 1 선행 연구의 주요 흐름 29
 2 2 선행 연구와의 차별성 31
 2 3 선행 연구에서 제시된 용도지역제의 주요 문제점 32
3 한계 1 : 총량밀도 중심의 단순화된 규제방식(control system) 38
 3 1 위계 및 특성이 다양한 지역을 동일한 용도지역으로 관리 38
 3 2 용도, 용적률, 건폐율이 일괄적으로 연동되어 적용 39
 3 3 총량밀도 중심의 규제 한계 사례 : 명동 중심상업지역 사례 40
4 한계 2 : 개발형태(form)에 대한 제어 수단이 미흡 43
 4 1 밀도중심의 규제로서 형태 제어가 미흡 43
 4 2 형태관리 문제의 사례 : 방배동 44
5 한계 3 : 용도지역 간 허용용도(use)의 차별성이 부재 45
 5 1 용도 간 허용용도 차이 미흡 45
 5 2 주거와 비주거의 혼재 사례 : 창신동 45
 5 3 용도지역 간 개발용도의 역전현상 사례 : 당산동 46
6 용도지역제 운용상 문제 47
 6 1 경직된 용도지역제 운용으로 유연한 대응이 곤란 47
 6 2 지역주민의 의견 반영 절차 협소 47
 6 3 지구단위계획을 용도 상향 수단으로 사용 49

III 제도 개선 노력의 검토
1 주거지역의 종 세분화 52
 1 1 종 세분화 추진과정 52
 1 2 전반적인 개발밀도의 하향조정에 기여 53
 1 3 높이 등 형태관리 효과가 미흡 54
 1 4 2종 일반주거지역은 여전히 모호성이 상존 55
 1 5 1종, 2종 일반주거지역의 잦은 용도상향 요구 55
2 상업지역의 지구단위계획 56
 2 1 계획적 측면 56
 2 2 개발 현황 측면 60
3 제도 개선 노력의 평가 61
 3 1 주거지역의 종 세분화 한계 61
 3 2 전체 공간구조 관리의 수단으로 지구단위계획의 한계 62
 3 3 맞춤형 용도지역제를 위한 정확한 용도별 특성 규명 필요 62

IV 해외사례 검토
1 해외사례 1 : 뉴욕의 맥락 조닝(contextual zoning)과 리조닝 65
 1 1 뉴욕시의 조닝(Zoning) 도입과 발전 65
 1 2 뉴욕시 조닝 발전의 주요 이슈 66
 1 3 도시의 다양한 용도에 대응 : 용도지역 세분화 67
 1 4 운영방법의 유연성 확보와 주민참여 실현 69
2 해외사례 2 : 시카고와 샌디에이고의 모듈러 조닝(modular zoning) 72
 2 1 모듈러 조닝의 개념 72
 2 2 샌디에이고의 모듈러 조닝 사례 72
 2 3 시카고의 모듈러 조닝 사례 75
3 해외사례 3 : 덴버의 형태기반 코드(form-based code) 76
 3 1 형태기반 코드의 개념 76
 3 2 덴버의 형태기반 코드 사례 78
4 해외사례 4 : 일본의 용도지역제 79
 4 1 도시계획구역 및 용도지역제의 도입배경 79
 4 2 일본 용도지역 관련 주요 변천 80
 4 3 용도지역의 현황 및 사례 81
 4 4 일본 용도지역 관련 주요 변화 86
5 해외사례의 시사점 88
 5 1 기성시가지에서는 지역적 특성을 고려한 세밀한 관리가 필요 88
 5 2 용도와 밀도 분리·조합 방식, 형태 중심의 조닝 기법이 부상 88
 5 3 조닝 제도의 유연한 운영과 주민참여의 확대 89

V 용도지역제의 개편 방향 및 이슈별 대안 도출
1 용도지역제의 개편 방향 93
2 주요 이슈의 도출 94
3 상업지역의 특성을 살리는 용도지역제의 대안 모색 95
 3 1 용도지역제의 한계와 상업지역의 양상 95
 3 2 상업지역의 개발현황과 유형 구분 98
 3 3 대안의 검토 1 : 현행 제도의 개선 103
 3 4 대안의 검토 2 : 모듈러 조닝의 적용 가능성 105
 3 5 상업지역의 모듈러 조닝 적용 대안의 검증 113
 3 6 지구단위계획의 결과와 모듈러 조닝 적용의 비교 검토 118
 3 7 용도지역제와 지구단위계획의 역할 분담 119
4 주거지역의 맥락 유지 119
 4 1 격자형 주거지의 형태 변화로 본 주거지역의 맥락 변화 119
 4 2 주거지역에서 맥락 유지 방안의 모색 122
5 바람직한 용도혼합 124
 5 1 용도혼합의 논란 124
 5 2 주거지역에서 용도혼합의 상황 125
 5 3 대안 검토 1 : 주거환경 저해 용도의 분리 방안 125
 5 4 대안 검토 2 : 용도혼합을 유도하며 충돌 방지 126

VI 결론 및 정책제언
1 결론 131
 1 1 상업지역 특성에 따른 맞춤형 용도지역제 131
 1 2 정온한 주거지역을 위한 형태 관련 규제수단이 필요 132
 1 3 바람직한 용도혼합을 위한 방안 133
 1 4 용도지역제와 지구단위계획의 역할 재설정 134
2 정책제언 134
 2 1 현행법이 허용하는 범위에서 단계적으로 접근 134
 2 2 주민 참여형 용도지역제를 위한 제도적 기반을 마련 135
 2 3 현재 수립 중인 생활권 계획과 연계하여 추진 136

참고문헌

Abstract