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서울시_개별주택_공시가격의_합리적_개선방안_연구

목차
I. 과업의 배경과 목적, 그리고 범위 10
 1. 과업의 배경 10
 2. 과업의 목적 10
 3. 과업의 범위와 방법 10
  1) 연구의 범위 10
  2) 연구의 방법 11
II. 개별주택가격 공시제도의 현황과 문제점 14
 1. 개별주택가격 공시제도의 현황 14
  1) 부동산가격공시제도의 개요 14
  2) 표준주택가격 공시 15
  3) 개별주택가격의 공시 21
  4) 공시제도 운영 예산 30
 2. 현행 부동산가격공시제도의 문제점 36
  1) 과세평가시스템 평가기준 36
  2) 공시제도 자체의 문제점 37
  3) 공시업무 환경의 문제점 39
  4) 공시업무 과정의 문제점 44
  5) 공시업무 결과의 문제점 48
 3. 서울시 주택공시가격의 현실화율 및 형평성 분석 55
  1) 서울시 주택공시가격의 현실화율 및 형평성 분석 방법 55
  2) 서울시 개별주택 공시가격의 형평성 검정 57
III. 과세자주권의 개념과 내용 75
 1. 과세자주권의 개념 75
  1) 지방자치와 과세자주권 개념 75
  2) 과세자주권의 개념 75
  3) OECD 과세자주권 수준의 판단기준 76
 2. 과세자주권의 한계 80
  1) 정치적 한계 80
  2) 법적 한계 81
 3. 해외 사례 검토 83
  1) 일본 83
  2) 독일 84
  3) 프랑스 90
  4) 미국 93
 4. 과세자주권 강화방안 선행연구 95
 5. 시사점 98
IV. 현 제도 내 개선방안 102
 1. 대안의 검토 102
 2. 표준주택가격 조사 평가 단계 104
 3. 주택가격비준표 작성 단계 108
 4. 개별주택가격 조사 산정 단계 110
 5. 각 단계에서 서울시의 역할 확대 방안 112
 6. 현 제도에서 개선방안의 한계 115
V. 현 제도의 개선방안 119
 1. 대안의 검토 119
 2. 과세자주권-과세표준결정권 강화 방안 121
 3. 개별주택가격 공시제도의 개선방안 125
  1) 공시업무 정보 환경의 개선 125
  2) 개별주택가격 평가방법의 개선 130
  3) 공시업무 성과 평가 142
 4. 공시가격 현실화시 영향 예측 및 대처방안 144
  1) 재산세 영향 예측 144
  2) 건강보험료(지역가입자) 영향 예측 151
VI. 결론 및 정책 제언 169
 1. 결론 169
 2. 정책제언 170
 3. 후속 연구 방향 171
참고문헌 172
판권기 177

표목차
〈표 1〉 부동산가격 공시제도의 분류 14
〈표 2〉 부동산공시가격의 효력 15
〈표 3〉 개별주택가격의 활용 23
〈표 4〉 2014년 적용 주택가격비준표 작성단위 현황 27
〈표 5〉 서울시 주택가격비준표 분포(2014년) 28
〈표 6〉 공시지가 관련 예산현황 31
〈표 7〉 서울시 공시지가 관련 예산현황(추정) 31
〈표 8〉 단독주택가격 관련 예산현황 32
〈표 9〉 서울시 단독주택가격 관련 예산현황(추정) 32
〈표 10〉 공동주택가격 관련 예산현황 33
〈표 11〉 서울시 공동주택가격 관련 예산현황(추정) 33
〈표 12〉 2014년 부동산가격 공시제도 관련 예산현황 34
〈표 13〉 미국의 부동산 획지당 과세평가 예산 지출 규모 35
〈표 14〉 공시가격 활용 현황 41
〈표 15〉 2014년 서울시 주택 실거래 현황 43
〈표 16〉 공시가격제도 운영 현황(2014년) 47
〈표 17〉 개별주택가격과 실거래가격의 비교 49
〈표 18〉 공시지가의 쟁점과 원인, 개선방안 (전북 공시지가 담당공무원 워크숍 자료에서) 54
〈표 19〉 IAAO의 평가비율 적절 균등성 기준 56
〈표 20〉 비율분석에 사용된 자료의 수 58
〈표 21〉 자료의 기술통계량 58
〈표 22〉 단독주택 비율분석과 회귀분석 결과 60
〈표 23〉 다가구주택 비율분석과 회귀분석 결과 67
〈표 24〉 OECD의 과세자주권 지표 77
〈표 25〉 과세자주권 유형 79
〈표 26〉 독일의 조세 구조 88
〈표 27〉 실무수습에 관한 현행 법령 규정 113
〈표 28〉 공정시장가액비율 관련 규정 개정안 114
〈표 29〉 IAAO 과세평가직무군 교육과정 및 경력요건 128
〈표 30〉 부동산가격공시제도와 감정평가 제도 분리 131
〈표 31〉 표준지공시지가 비교평가법 과련 규정 개정안 132
〈표 32〉 감정평가사의 독립성 보장 조항 신설 135
〈표 33〉 회귀분석모형에 의한 기준주택가치 산정 140
〈표 34〉 기준주택 구성요소 수정표(비교형-비준표) 140
〈표 35〉 가치 산정표(비교형-금액수정법) 141
〈표 36〉 회귀분석에 의한 산정(평가형) 141
〈표 37〉 주택 재산세 세율 144
〈표 38〉 서울시 개별주택가격 자료(2014년) 146
〈표 39〉 수준별 개별공시가격 분포(2014년) 147
〈표 40〉 수준별 주택분 재산세 분포(2014년) 147
〈표 41〉 수준별 재산세(합산) 분포(2014년) 148
〈표 42〉 공시비율 폐지시 주택 재산세 증가비 수준별 분포 148
〈표 43〉 공시비율 폐지시 재산세 합산 증가비 수준별 분포 149
〈표 44〉 주택 재산세 증가비율(구별 현실화율, 공정시장가액비율 60%) 150
〈표 45〉 주택 재산세(합산) 증가비율(구별현실화율, 공정시장가액비율 60%) 150
〈표 46〉 주택 재산세 증가비율(구별현실화율, 공정시장가액비율 35%) 151
〈표 47〉 주택 재산세(합산) 증가비율(구별현실화율, 공정시장가액비율 35%) 151
〈표 48〉 생활수준 및 경제활동참가율 등급별 점수 154
〈표 49〉 생활수준 및 경제활동참가율 구간별 점수표 155
〈표 50〉 소득등급별 점수 156
〈표 51〉 재산등급별 점수 157
〈표 52〉 자동차 부과 점수 체계 158
〈표 53〉 건강보험 지역가입자 가구 보험료 분포(서울 표본가구) 161
〈표 54〉 공시비율 폐지시 건강보험료 증가(서울 표본가구 : 연소득 5백만원 이하, 주택보유) 161
〈표 55〉 공시비율 폐지시 건강보험료 증가(서울 표본가구 : 연소득 5백만원 이하, 전체 표본가구) 162
〈표 56〉 공시비율 폐지시 건강보험료 증가(서울 표본가구 : 연소득 5백만원 초과, 주택보유) 162
〈표 57〉 공시비율 폐지시 건강보험료 증가(서울 표본가구 : 연소득 5백만원 초과, 전체 표본가구) 163
〈표 58〉 공시가격 현실화시 건강보험료 증가(서울 표본가구 : 연소득 5백만원 이하, 주택보유) 163
〈표 59〉 공시가격 현실화시 건강보험료 증가(서울 표본가구 : 연소득 5백만원 이하, 전체 표본가구) 164
〈표 60〉 공시가격 현실화시 건강보험료 증가(서울 표본가구 : 연소득 5백만원 초과, 주택보유) 164
〈표 61〉 공시가격 현실화시 건강보험료 증가(서울 표본가구 : 연소득 5백만원 초과, 전체 표본가구) 165
〈표 62〉 현실화 후 공정시장가액비율 조정에 따른 건강보험료 증가(서울 표본가구 : 연소득 5백만원 이하, 주택보유) 165
〈표 63〉 현실화 후 공정시장가액비율 조정에 따른 건강보험료 증가(서울 표본가구 : 연소득 5백만원 초과, 주택보유) 166
〈표 64〉 공시가격 현실화에 의한 건강보험료 증가 분석 요약 167
〈표 65〉 연구 결과의 요약 170

그림목차
〈그림 1〉 연구의 구성 체계 12
〈그림 2〉 표준주택의 용도지역별 분포현황 17
〈그림 3〉 표준주택가격 공시 절차도 19
〈그림 4〉 합동조사반 체계도 22
〈그림 5〉 개별주택가격 산정방법 24
〈그림 6〉 주택가격비준표의 구성도 25
〈그림 7〉 오류 확산 과정 39
〈그림 8〉 공시가격의 평가기준 40
〈그림 9〉 단독주택의 실거래가와 평가비율(2013년) 65
〈그림 10〉 다가구주택의 실거래가와 평가비율(2013년) 72
〈그림 11〉 OECD의 과세자주권 특성에 따른 국가 분류 78
〈그림 12〉 과세자주권의 새로운 분류기준 79
〈그림 13〉 적절한 평가모형의 요소 120
〈그림 14〉 부동산 과세평가시스템의 구성요소 124
〈그림 15〉 부동산과세평가의 환경 125
〈그림 16〉 대량평가시스템의 구성요소 137
〈그림 17〉 내부 통제 요소와 기능 142
〈그림 18〉 재산세 영향 분석 절차 145
〈그림 19〉 건강보험료 부과 체계 153
〈그림 20〉 건강보험료 영향 예측 분석절차 160