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「2025 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획」을 발간하며

목차
1 계획의 개요 16
 제1절 계획의 배경 및 목적 18
 제2절 계획의 성격 및 범위 26
2 2010 정비기본계획의 평가 34
 제1절 평가의 목적 및 대상 36
 제2절 정비기본계획의 평가 38
 제3절 평가결과 58
3 기초현황조사 60
 제1절 상위 및 관련계획 현황 62
 제2절 인문·사회 현황 75
 제3절 일반 현황 96
 제4절 정비사업 현황 111
4 정비기본계획의 수립방향 134
 제1절 주거지 정책의 변화 136
 제2절 정비기본계획의 비전 142
5 주거지 관리계획 158
 제1절 주거지 관리계획의 개요 160
 제2절 주거생활권계획 161
 제3절 주거환경관리지표계획 182
 제4절 주택수급(멸실과 공급관리)?? 계획 210
6 부문별 계획 218
 제1절 부문별 계획의 개요 220
 제2절 토지이용계획 221
 제3절 건축물 밀도계획 230
 제4절 교통계획 245
 제5절 생활기반시설계획 253
 제6절 환경계획 273
 제7절 특성주거지 관리계획(역사적 유물,?? 전통건축물의 보존 및 활용계획) 279
 제8절 주거안정계획 293
 제9절 공공과 민간의 역할계획 303
 제10절 재원조달계획 306
7 주거지 정비/보전/관리지침 324
 제1절 주거지 정비/보전/관리지침의 개요 326
 제2절 정비사업의 실행지침 342

표 차례
표 1-1. 서울시 가구수 및 평균 가구원수 추이 20
표 1-2. 서울시 주택보급률 추이 21
표 1-3. 2006년 이후 소형 저가주택 멸실 및 공급 22
표 1-4. 서울시 아파트 가격 추이 23
표 1-5. 서울시 주거지역 면적 30
표 1-6. 2025 서울시 도시?주거환경정비기본계획의 내용 32
표 2-1. 평가의 대상 37
표 2-2. 사업별 정비구역지정 현황 38
표 2-3. 사업방식 및 면적별 주택공급현황 (2003~2012년) 40
표 2-4. 구역지정 이후 법·제도·계획체계 변화에 따른 단계별 사업시행 소요기간 43
표 2-5. 2010 정비기본계획 정비예정구역현황(2006)과 정비구역지정현황(2014년 6월말) 비교 44
표 2-6. 정비구역지정 현황 45
표 2-7. 부적정 용도지역의 정비예정구역 면적 46
표 2-8. 정비구역(재개발) 지정요건 변화(서울시 도시 및 주거환경정비조례) 47
표 2-9. 뉴타운으로 편입된 정비구역 49
표 2-10. 사업별 정비기반시설 설치 현황 50
표 2-11. 주택재개발사업 정비예정구역 지정요건 변화 53
표 2-12. 주택재개발사업으로 인한 주택 멸실·공급 추이 54
표 2-13. 정비사업 전후 주택비율 변화 55
표 2-14. 정비사업 전후 주택가격 변화 55
표 2-15. 정비구역 지정요건(재개발) 변화 57
표 3-1. 권역 및 지역생활권 구분 64
표 3-2. 생활권계획 주민참여단 구성 및 역할 65
표 3-3. 인구추이 75
표 3-4. 장래인구 추계결과 77
표 3-5. 계획 연도별 자치구 인구 80
표 3-6. 서울시의 가구수 · 가구규모 추이 및 계획지표 83
표 3-7. 서울시 가구원수별 가구수/비율 추이 84
표 3-8. 서울시 가구원수별 가구수/비율 추계 85
표 3-9. 서울시 경제활동인구 및 경제활동 참가율 87
표 3-10. 경제활동 인구 및 취업자수 추계 88
표 3-11. 취업인구 및 직주비율 추계 (취업자수 대비 종사자수 비율) 89
표 3-12. 종사자수 추계 90
표 3-13. 자치구별 계획연도별 종사자수 91
표 3-14. 전국 및 서울시의 소득 및 소비구조 현황 94
표 3-15. 소득대비 소비지출비율 94
표 3-16. 계획 연도별 가계소득 및 가계지출 94
표 3-17. 서울시 분위별 소득 추계 94
표 3-18. 서울시 주택건설 실적 98
표 3-19. 유형별 주택현황 99
표 3-20. 점유형태별 주택시설 비율 101
표 3-21. 규모별 주택시설 비율 101
표 3-22. 가구당 및 1인당 사용방수, 사용면적 102
표 3-23. 연도별 평균 주택 규모 및 평균 가구원 수 102
표 3-24. 최저주거기준 102
표 3-25. PIR 및 RIR 104
표 3-26. 매매가격 대비 전세가격 비율 106
표 3-27. 연도별 주택 멸실/공급현황 109
표 3-28. 서울시 2010년 노후 아파트 누적 수 110
표 3-29. 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업의 구분 115
표 3-30. 서울시 주거환경개선사업 현황 117
표 3-31. 서울시 주거환경개선사업의 사업방식 구분 117
표 3-32. 주거환경개선사업의 구역지정 현황 119
표 3-33. 주거환경개선사업의 정비예정구역 현황 120
표 3-34. 주택재개발사업의 현황 123
표 3-35. 주택재건축사업의 현황 126
표 3-36. 주거환경관리사업의 현황 128
표 3-37. 주거환경관리사업의 현황 (계속) 129
표 3-38. 구역별 사업추진 현황 130
표 3-39. 가로주택정비사업의 현황 132
표 4-1. 지속가능한 주거지재생을 위한 세부 추진전략 154
표 4-2. 사람과 장소, 과정 중심의 주거지재생을 위한 세부 추진전략 155
표 4-3. 더불어 함께 만들어가는 주거지재생을 위한 세부 추진전략 156
표 4-4. 2010 정비기본계획과 2025 정비기본계획의 비교 157
표 5-1. 주거생활권계획의 성격 164
표 5-2. 기존계획과 주거생활권계획의 비교 169
표 5-3. 생활권 구분기준 172
표 5-4. 주거생활권계획의 수립방안 173
표 5-5. 주거생활권계획 현황분석도의 주요 내용 175
표 5-6. 주거생활권 관리방향의 주요 내용 176
표 5-7. 정비사업 유형별 생활기반시설 설치기준 예시 178
표 5-8. 생활가로 유형 구분기준 179
표 5-9. 주거환경지표의 구성 190
표 5-10. 주거환경지표의 분석단위 191
표 5-11. 주거환경지표의 활용예시 193
표 5-12. 서울시 지원 정비계획수립용역 사업추진 실적 197
표 5-13. 주거정비지수의 구성 199
표 5-14. 정비구역 지정기준(주택재개발사업) 200
표 5-15. 주거정비지수 적용기준 201
표 5-16. 주거관리지수의 구성 206
표 5-17. 주거관리지수 평가항목의 선정_결핍지수 207
표 5-18. 주거관리지수의 구성 208
표 5-19. 정비사업 시기조정 방안 217
표 6-1. 토지이용계획 주요 가이드라인 221
표 6-2. 주거지 특성별 토지이용계획 기준 227
표 6-3. 주거지역 및 기타지역 용적률 체계 230
표 6-4. 2010 정비기본계획상 계획용적률 234
표 6-5. 공동주택사업관련 용적률 기준 235
표 6-6. 2010 정비기본계획 허용용적률 항목 235
표 6-7. 주거지역 용적률 체계 238
표 6-8. 기타지역 용적률 체계 241
표 6-9. 높이기준 종합 244
표 6-10. 교통계획 주요 가이드라인 245
표 6-11. 생활기반시설계획 주요 가이드라인 253
표 6-12. 생활기반시설 가이드라인 257
표 6-13. 생활기반시설의 종류 258
표 6-14. 공원·녹지 확보기준 263
표 6-15. 주민공동시설 설치 총량제 운용 가이드라인 상 의무시설 예시 265
표 6-16. 학교시설계획 방향 269
표 6-17 기반시설 설치 비용의 부담 (도시 및 주거환경정비법 등) 270
표 6-18. 환경계획 주요 가이드라인 273
표 6-19. 지속가능한 주거환경 유지의 방향 275
표 6-20. 공간유형별 구분 및 가중치 278
표 6-21. 특성주거지 주요 가이드라인 279
표 6-22. 특성관리 대상지 (제1종전용주거지역 및 제1종일반주거지역) 287
표 6-23. 특성관리 대상지 (문화재, 경관관리지구) 288
표 6-24. 특성관리 대상지 (문화특성지역) 290
표 6-25. 특성관리 대상지 292
표 6-26. 특성관리 대상지 (구릉지) 292
표 6-27. 주거안정계획 주요 가이드라인 293
표 6-28. 주거이전비의 보상 예시 294
표 6-29. 임대주택의 종류와 건설재원 298
표 6-30. 공공 임대주택 현황 (2014.06월 기준.서울시 내부자료) 299
표 6-31. 임대주택 건립기준 300
표 6-32. 민간 임대주택 사업자현황 (2014.06월 기준. 서울시 내부자료) 301
표 6-33. 주택규모별 공급기준 302
표 6-34. 정비사업에 따른 공공과 민간의 역할 305
표 6-35. 서울시 관련계정 운영체계 308
표 6-36. 재정세입 내용 (서울시 도시정비조례 제4, 5, 5조의2) 309
표 6-37. 재정세입 세부내용 (2013. 서울시 내부자료) 310
표 6-38. 재정세출 내용 (서울시 도시정비조례 제4, 5, 5조의2) 311
표 6-39. 재정세출 세부내용 (2013. 서울시 내부자료) 311
표 6-41. 주택재개발/재건축 사업 임대주택 매입현황 316
표 6-42. 2025년까지 임대주택 매입에 소요되는 재원추정치 316
표 6-43. 주거환경개선사업 재원투자 현황 317
표 6-44. 사업유형별 재정수요 (단위: 억 원) 318
표 6-45. 서울시 도정계정 세입예산 과목별 현황(2008~2012, 주택정책실 자료, 단위: 억 원) 320
표 7-1. 도시 및 주거환경정비법의 주요개정 내용(2012.02) 329
표 7-2. 정비, 보전, 관리 지침의 적용대상 329
표 7-3. 기초조사의 내용 339
표 7-4. 대상지 선정기준 340
표 7-5. 주거정비지수 조사항목 341
표 7-6. 정비구역 지정요건 (주거환경개선사업) 346
표 7-7. 주거환경개선사업 시행방법 348
표 7-8. 구역계 설정요건 353
표 7-9. 정비구역 지정요건 353
표 7-10. 주택재개발사업 시행방법 355
표 7-11. 재건축 정비구역 설정기준 359
표 7-12. 재건축사업의 시행단계 주요업무 360
표 7-13. 정비구역 지정요건 (주거환경관리사업) 364
표 7-14. 정비구역 지정요건 (가로주택정비사업) 368

그림 차례
그림 1-1. 획일적 아파트단지 18
그림 1-2. 기존 서울시 주택정책의 공과 19
그림 1-3. 1인가구 증가 추이 20
그림 1-4. 65세이상 고령인구 증가 추이 20
그림 1-5. 사회적 환경변화로 인한 주택시장의 변화 21
그림 1-6. 2025 정비기본계획의 법적 위상 26
그림 1-7. 정비기본계획의 적용범위 28
그림 1-8. 서울시 주거지역 분포도 29
그림 2-1. 영등포구 준공업지역 정비예정구역 예시 46
그림 2-2. 사례1_서대문 7구역 48
그림 2-3. 사례2_서대문 10구역 48
그림 2-4. 사례_동대문 이문·휘경 뉴타운 49
그림 2-5. 사례1_종로구 충신동 51
그림 2-6. 사례2_광진구 군자동 51
그림 2-7. 사례_종로구 창신동 (개별 구역단위 사업시행으로 인한 진입로 혼선 발생) 52
그림 2-8. 사례_서대문구 가재올 3구역 (사업단계별 전세가격 변동률) 55
그림 2-9. 단독주택과 아파트가 주거유형에서 차지하는 비율의 변화 56
그림 3-1. 2030 서울플랜의 중심지체계 62
그림 3-2. 생활권계획의 수립기반 64
그림 3-3. 서울주택종합계획의 비전과 목표 66
그림 3-4. 서울시 경관종합도 68
그림 3-5. 한강변 관리 기본계획 관리원칙 70
그림 3-6. 아름다운 건축계획 유도방안 71
그림 3-7. 용산공원 주변지역 관리기본계획의 위상 72
그림 3-8. 역사도심 기본계획의 지역별 지침 및 계획도 74
그림 3-9. 서울시 인구변화추이 76
그림 3-10. 서울시 연령대별 인구변화추이 76
그림 3-11. 베이비붐 세대의 은퇴 78
그림 3-12. 국가별 1인가구 비율 87
그림 3-13. 1인가구 추이 및 추계 87
그림 3-14. 주택수요 및 공급의 다양화 92
그림 3-15. 2030 서울플랜상 소통과 배려의 공간구조 96
그림 3-16. 공식 주택보급률 추이 99
그림 3-17. 공공임대주택 현황 100
그림 3-18. 주거 점유형태 변화 103
그림 3-19. 주택 형태 변화 103
그림 3-20. 주택매매가격지수의 변화 추이 105
그림 3-21. 주택전세가격지수의 변화 추이 105
그림 3-22. 매매가격 대비 전세가격 변화 추이 106
그림 3-23. 서울시 건축물 노후 현황 109
그림 3-24. 서울시 2030년 노후 아파트 누적 수 110
그림 3-25. 주거환경개선사업구역 지정현황 116
그림 3-26. 주택재개발구역 및 예정구역 지정현황 121
그림 3-27. 주택재건축사업 및 예정구역 지정현황 124
그림 3-28. 주거환경관리사업 위치도 130
그림 4-1. 주거지 정책비전 설정 프로세스 142
그림 4-2. 비전 및 목표설정의 방향 143
그림 4-3. 도시재생계획 체계 144
그림 4-4. 국가도시재생기본방침의 비전 및 목표 145
그림 4-5. 2030 서울플랜 시민참여단의 주거지관련 요구사항 146
그림 4-6. 런던시 주거지 비전 148
그림 4-7. 뉴욕시 주거지 비전 149
그림 4-8. 동경도 주거지 비전 150
그림 4-9. 주택시장 및 사회적 Needs 151
그림 4-10. 정비기본계획의 비전 및 목표 152
그림 5-1. 주거생활권계획의 필요성 163
그림 5-2. 생활권의 위계 및 역할 165
그림 5-3. 주거생활권 계획도면 예시(광진구 자양주거생활권 조감도) 166
그림 5-4. 주거생활권과 기초생활권의 역할 구분 167
그림 5-5. 정비기본계획체계의 전환 169
그림 5-6. 주거생활권 계획도면 예시(서대문구 홍제주거생활권 조감도) 180
그림 5-7. 주거생활권 계획도면 예시(용산구 청파·원효주거생활권 조감도) 180
그림 5-8. 주거환경지표/주거정비지수/주거관리지수의 개념 188
그림 5-9. 주거환경지표의 활용 193
그림 5-10. 주거환경지표의 활용예시 193
그림 5-11. 주거생활권 계획도면 中 주거환경지표분석 예시(강동구 고덕주거생활권 조감도) 194
그림 5-12. 주거생활권 계획도면 中 주거환경지표분석 예시(관악구 난곡주거생활권 조감도) 194
그림 5-13. 새로운 정비구역 지정기준의 필요성 195
그림 5-14. 주거정비지수의 운영체계 199
그림 5-15. 주거정비지수의 운영 예시 203
그림 5-16. 정비사업 추진현황 (1998~2013년) 211
그림 5-17. 사업진행중인 정비구역의 단계별 결정?승인 현황 (1992~2015년) 213
그림 5-18. 정비사업의 평균 사업기간 (1998년~2013년 기준) 214
그림 5-19. 2014년 ~ 2025년까지의 주택 멸실 및 공급잠재력 215
그림 5-20. 주택수급(멸실과 공급)계획 운영 개념도 217
그림 6-1. 부문별계획의 구성 220
그림 6-2. 주거정책의 변화 223
그림 6-3. 뉴타운의 변화 223
그림 6-4. 주거환경관리사업(안) 224
그림 6-5. 가로주택정비사업(안) 224
그림 6-6. 용적률체계 변화과정 233
그림 6-7. 용적률 조정방향 (2010 정비기본계획과 비교) 237
그림 6-8. 허용용적률 항목 239
그림 6-10. 보행네트워크를 고려한 가로망계획 예시 249
그림 6-11. 생활가로 유형 251
그림 6-12. 생활가로정비 예시 252
그림 6-13. 생활기반시설(도로)정비 예시 261
그림 6-14. 생활기반시설 복합화 예시 266
그림 6-15. 학교시설 입지선정 프로세스 예시 268
그림 6-16. 특성보전 주거지 대상지역 284
그림 6-17. 제1종전용주거지 및 제1종일반주거지 286
그림 6-18. 역사문화자산 도면표현 예시 (도심권 청운·효자·사직생활권) 288
그림 6-19. 정비사업 흔적남기기 절차 예시 (정비사업흔적남기기 가이드라인) 289
그림 6-20. 문화자산분포 (특화가로 제외) 290
그림 6-21. 내외사산 및 주요 하천 (기본경관계획) 291
그림 6-22. 서울시 구릉지 현황 (구릉지 관리기준) 292
그림 6-23. 임대주택의 유형 297
그림 6-24. 관련법 계획체계와의 비교 321
그림 7-1. 서울시 주거지역 범위 329
그림 7-2. 정비계획수립 및 정비구역 지정절차 (주민제안(요청) 시 기준)§ 334
그림 7-3. 주거정비지수의 개념 336
그림 7-4. 주거환경개선사업의 추진절차 345
그림 7-5. 현지개량방식의 사업추진 과정 349
그림 7-6. 수용후 주택건설방법 사업추진 과정 350
그림 7-7. 주택재개발사업 추진절차 352
그림 7-8. 재건축사업 추진절차 358
그림 7-9. 주거환경관리사업 추진절차 362
그림 7-10. 주거관리지수의 도입 363
그림 7-11. 가로주택정비사업 절차 368