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서울시 사회주택 기본계획수립에 관한 연구
제 출 문 3
<요약 및 정책건의> 4
<목 차> 29
<표 차 례> 31
 <표 2-1> 민간임대주택법 임대주택사업 개요 45
 <표 2-2> 서울시 공공임대주택 공급계획 46
 <표 2-3> 공공지원주택 공급계획 46
 <표 2-4> 서울시 사회주택 프로그램의 발전과정 48
 <표 2-5> 서울시 사회주택의 공급대상 및 공급주체 49
 <표 2-6> 서울시 사회주택의 임대료 및 임대의무기간 49
 <표 2-7> 서울시 사회주택 공급현황(2018년 12월 기준) 50
 <표 2-8> 서울시 토지임대부 사회주택에 대한 지원 51
 <표 2-9> 서울시 리모델링형 사회주택 유형별 기준공사비 52
 <표 2-10> 서울시 리모델링형 사회주택에 대한 지원 52
 <표 2-11> 서울시 사회주택사업 관련 리츠의 현황 54
 <표 2-12> 서울시 사회주택 사업모델 및 문제점 54
 <표 2-13> 중앙정부의 사회적주택 사업내용 55
 <표 2-14> 집주인 임대주택사업의 주요 내용 56
 <표 2-15> 서울시 공동체주택의 주요 내용 57
 <표 2-16> 서울시 사회투자기금의 사회주택 지원 연혁 58
 <표 2-17> 주택도시기금 사회임대주택 건설?매입자금 융자 59
 <표 2-18> 주택도시보증공사(HUG) 및 주택금융공사(HF)의 사회주택 관련 보증상품 61
 <표 3-1> 주택시장에 따른 공공임대?사회주택 정책의 유형 71
 <표 3-2> 소득제한에 따른 공공임대 및 사회주택 정책의 유형 72
 <표 3-3> 국가별 사회주택의 정의와 명칭 73
 <표 3-4> 공공임대주택 지원 및 융자현황(2018년 기준) 80
 <표 3-5> 서울시 사회주택과 공동체주택의 임대조건, 토지 및 금융지원 비교 82
 <표 3-6> 영국 공영/사회주택의 현대적 설비기준 84
 <표 3-7> 주요 국가별 사회주택의 입주자격 84
 <표 3-8> 주요 국가별 사회주택의 임대료 책정방법 85
 <표 3-9> 영국의 사회주택 및 사회임대인 관리?감독 : 재무적 기준(Economic Standards) 90
 <표 3-10> 영국의 사회주택 및 사회임대인 관리?감독 : 임차인 서비스 기준(Consumer Standards) 91
 <표 3-11> 영국 사회임대인의 정보와 서류 제출의무 93
 <표 4-1> 가구원수별 적정주거수준의 가정 98
 <표 4-2> 가구원수별 적정 잔여소득의 가정 99
 <표 4-3> 헤도닉모형 변수의 기초통계량(서울 : N＝6685 100
 <표 4-4> log-전환임대료에 대한 헤도닉모형 추정결과 102
 <표 4-5> 서울시 사회주택 소요가구 규모의 추정 106
 <표 4-6> 거주자의 직전 거주 주택유형 107
 <표 4-7> 거주자의 직전 거주 점유형태 108
 <표 4-8> 거주자의 지불 월임대료 수준 108
 <표 4-9> 사회주택의 주거전용면적(개인실 기준) 109
 <표 4-10> 사회주택 입주신청 경로 110
 <표 4-11> 사회주택 입주신청 시 불편사항 110
 <표 4-12> 사회주택 입주 전후의 주택품질 변화 111
 <표 4-13> 사회주택 입주 전후의 거주환경 변화 111
 <표 4-14> 사회주택 입주 전후의 주거비부담 수준 변화 112
 <표 4-15> 사회주택 입주 전후의 사회적 관계 변화 112
 <표 4-16> 시설관리 수준에 대한 거주자의 만족도 113
 <표 4-17> 운영관리 수준에 대한 거주자의 만족도 113
 <표 4-18> 사회주택 공급 시 우선적으로 고려해야 할 사항 113
 <표 4-19> 거주자의 커뮤니티 프로그램 참여 경험 114
 <표 4-20> 거주자가 참여하는 커뮤니티 프로그램의 유형 114
 <표 4-21> 거주자가 희망하는 커뮤니티 기능 115
 <표 4-22> 거주자의 재계약 의사 여부 115
 <표 4-23> 거주자의 재계약 희망 이유 116
 <표 4-24> 거주자의 재계약 미희망 이유 116
 <표 4-25> 거주자의 최대 희망 거주기간 117
 <표 4-26> 사회주택 거주 추천 의향 117
 <표 4-27> 거주자 심층면접조사의 방법 및 규모 118
 <표 4-28> 거주자 심층면접조사 주요 조사내용 118
 <표 4-29> 거주자 심층면접조사의 대상 119
 <표 4-30> 사회주택 입주 전후의 주거변화 120
 <표 4-31> 서울형 주택바우처 지원금액 130
 <표 4-32> 서울형 주택바우처 개편(안) 131
 <표 4-33> 기존 서울형 주택바우처와 신설 사회주택바우처 간의 소득기준 비교 131
 <표 5-1> 국가별 사회주택 공급자의 유형 138
 <표 5-2> 공급?운영자 심층면접조사의 방법 및 규모 141
 <표 5-3> 공급?운영자 심층면접조사의 주요 내용 142
 <표 5-4> 공급?운영자 심층면접조사의 대상 142
 <표 5-5> 서울시 사회주택사업의 입주자편익(소득 3-6분위 계층, 10가구～14가구 기준) 174
 <표 5-6> 서울시 사회주택사업의 입주자편익(소득 1-2분위 계층, 10가구～14가구 기준) 175
 <표 5-7> 사회주택사업 지원 개선(안) 175
 <표 5-8> 사회주택 입주자편익과 공공지원 수준의 비교 (10가구～14가구 기준) 177
 <표 5-9> 서울시 리모델링형 사회주택의 유형별 기준공사비 내역 178
 <표 5-10> 사회주택 입주자편익과 리모델링비용 보조금의 비교(10가구～14가구 기준) 179
 <표 5-11> 사회주택사업의 사업성분석을 위한 가정 180
 <표 5-12> 토지임대부 방식의 사업성분석 : 토지임대료율 1%, 15년 간 2.0% 이차보전 182
 <표 5-13> 토지임대부 방식의 사업성분석 : 토지임대료율 2%, 15년 간 2.0% 이차보전 183
 <표 5-14> 토지임대부 방식의 사업성분석 : 토지임대료율 1%, 20년 간 2.0% 이차보전 185
 <표 5-15> 토지임대부 방식의 사업성분석 : 토지임대료율 2%, 20년 간 2.0% 이차보전 186
 <표 5-16> 토지임대부 방식의 사업성분석 : 토지임대료율 1%, 20년 간 3.0% 이차보전 188
 <표 5-17> 토지임대부 방식의 사업성분석 : 토지임대료율 2%, 20년 간 3.0% 이차보전 189
 <표 5-18> 토지임대부 방식의 사업성분석 : 토지임대료율 1%, 건설보조금(사업비의 1/8) 191
 <표 5-19> 토지임대부 방식의 사업성분석 : 토지임대료율 2%, 건설보조금(사업비의 1/8) 192
 <표 5-20> 매입방식의 사업성분석 : 보증대출 활용(대출금리 3.8%) 194
 <표 5-21> 매입방식의 사업성분석 : 보증대출 활용(대출금리 3.8%) ＋ 매입보조금(3억 원) 195
 <표 6-1> 선진국의 사회주택사업 시 공공지원(사업자의 자금조달) 199
 <표 6-2> 일본 지역우량주택의 지원?보조내용 204
 <표 6-3> 베를린의 사회주택 지원내용 및 임대료 207
 <표 6-4> 스웨덴 예테보리시의 주거재생사업에서의 임대주택 구성 및 임대료 수준 207
 <표 7-1> ?서울특별시 사회주택 활성화 등에 관한 조례?상의 지원주체 역할 216
 <표 7-2> 서울시 사회주택사업에서의 지원주체별 역할 및 기능 218
 <표 7-3> 영국 Homes England의 활동 및 프로그램 220
 <표 7-4> 사회주택 공급 지원과 관련한 Homes England의 역할 221
 <표 7-5> 서울시 사회주택사업의 지원주체별 역할 재정립 227
 <표 7-6> ?서울특별시 사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례?의 주요 개정(안) 236
 <표 7-7> 주택임대차 관련 법률 및 제도의 개선방안 240
 <표 8-1> 영국 사회주택 공급에서의 재원조달 비교 248
 <표 8-2> 장기의 사회주택 공급(안) 비교 250
 <표 8-3> 2019년～2028년 사회주택 공급목표 251
 <표 8-4> 현재 사회주택사업 및 제도의 장?단기 개선사항 258
 <표 8-5> 공급계획 1안에 따라 사회주택 공급 시의 소요예산 260
 <표 8-6> 공급계획 2안에 따라 사회주택 공급 시의 소요예산 261
<그림차례> 34
 <그림 1-1> 연구의 배경 및 필요성 40
 <그림 1-2> 연구의 체계 및 흐름도 42
 <그림 2-1> 사회주택 관련 정책환경 44
 <그림 2-2> 서울시 토지임대부 사회주택 공급 개념도 51
 <그림 2-3> 기존 서울시 리모델링형 사회주택 공급방식 53
 <그림 2-4> 사회적주택 운영절차 55
 <그림 2-5> 현행 사회주택 사업에 대한 금융지원체계 62
 <그림 3-1> 사회주택에 대한 정책결정 69
 <그림 3-2> J. Kemeny의 단일적 체제와 이원적 체제의 개념도 70
 <그림 3-3> 일본의 민간주택을 활용한 공적임대주택제도 77
 <그림 3-4> 사회주택 정책의 일반적인 목표 78
 <그림 3-5> 주거권 보호 측면에서 본 사회주택의 위치 79
 <그림 3-6> 사회주택에 요구되는 공공성 83
 <그림 3-7> 서울시 사회주택 입주자격 및 임대료 책정기준(안) 87
 <그림 3-8> 영국의 사회임대인 및 사회주택 관리?감독기준 89
 <그림 3-9> 서울형 공동체주택의 인증과 모니터링 95
 <그림 4-1> 주거비 부담능력 부족가구의 규모 추정방법 98
 <그림 4-2> 일본 지역우량임대주택의 임대료 저렴화조치 개념도 130
 <그림 4-3> 거주자 지원서비스의 연계?제공방안 개념도 133
 <그림 5-1> 사회체계에서 공(共)적 섹터의 위상 140
 <그림 6-1> 사회주택 건설?운영 시의 비용과 공공지원 200
 <그림 6-2> 영국 주택협회 및 주택트러스트의 사업구조 201
 <그림 6-3> 영국 주택협동조합의 사업구조 202
 <그림 6-4>
 미국 뉴욕시 부담가능한 주택정책의 민간 지원구조 202
 <그림 6-5> 일본의 공공시설 공급?운영방법 205
 <그림 6-6> 일본 PFI사업의 기본구조 205
 <그림 6-7> 독일의 사회주택 보조금 지급 및 자금조달구조 206
 <그림 6-8> 새로운 사회주택 모델 ① : 등록 민간임대주택의 공공성 강화 212
 <그림 6-9> 새로운 사회주택 모델 ② : 집주인 임대주택사업의 공공성 강화 212
 <그림 6-10> 새로운 사회주택 모델 ③ : 매각 후 재임대(sale & lease-back) 213
 <그림 6-11> 기존 프로그램의 변경 : 토지임대부 공동체주택의 사회주택화 214
 <그림 7-1> 영국 규제기관(RSH : Regulator of Social Housing)의 역할 224
 <그림 7-2> 민관협력 거버넌스를 위한 사회주택위원회 구성 228
 <그림 7-3> 민간위탁과 민간협약 230
 <그림 7-4> 사회주택사업 지원업무에 대한 평가의 개념도 232
 <그림 8-1> 사회주택정책의 중?장기 비전과 목표 249
 <그림 8-2> 사회주택 공급 활성화를 위한 정책방향 254
01연구의 개요 36
 1_ 연구의 배경 및 목적 37
 2_ 주요 연구내용 41
02서울시 사회주택 정책환경 및 진단 43
 1_ 사회주택 관련 정책환경 44
 2_ 현행 사회주택 프로그램의 현황 및 평가 48
03사회주택의 개념 및 위상 정립 66
 1_ 사회주택의 개념 및 특성 67
 2_ 사회주택의 정책적 위상과 공공성 78
 3_ 사회주택의 등록 및 모니터링 88
04사회주택 소요계층 분석및 거주자 지원방안 96
 1_ 사회주택 소요가구 추정 97
 2_ 사회주택 거주자 조사결과 107
 3_ 사회주택 거주자에 대한 지원방안 130
05사회주택 공급?운영자 지원방안 136
 1_ 사회주택 공급?운영자의 유형 137
 2_ 사회주택의 공급?운영자 조사결과 141
 3_ 사회주택 공급?운영자에 대한 지원방안 173
06새로운 사회주택 공급모델 198
 1_ 선진국의 사회주택 모델 199
 2_ 새로운 사회주택 모델의 개발 211
07사회주택 활성화를 위한 지원체계 215
 1_ 서울시 사회주택사업 지원주체별 역할 216
 2_ 관련 법령 개정사항 및 제도 개선방안 233
08서울시 사회주택 5개년 기본계획 수립 246
 1_ 사회주택정책의 중?장기 비전 및 공급목표 설정 247
 2_ 추진전략 및 실행계획 수립 252
<참고문헌> 262