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용도지역제 효율적 운용 위한 서울시 용도분류체계 개선 방향 =A study on the establishment of an urban land-use classification system for effective zoning operations
요약 4
목차 10
표목차 12
 [표 2-1] 용도별 건축물의 종류 28
 [표 2-2] 용도 변경 시 허가·신고 기준이 되는 시설군 30
 [표 2-3] 건축물 시가표준액 산정을 위한 용도지수에서의 용도분류 35
 [표 3-1] 다가구주택, 연립주택, 다세대주택의 차이 47
 [표 3-2] 규모 기준에 따른 용도분류 50
 [표 4-1] 미국 IBC 코드의 용도분류 61
 [표 4-2] 미국 뉴욕의 용도 허가방식 65
 [표 4-3] 미국 보스턴의 용도 허가방식 66
 [표 4-4] 미국 시카고의 용도 허가방식 70
 [표 4-5] 미국 LA의 용도 허가방식 74
 [표 4-6] 미국 덴버의 용도 허가방식 78
 [표 4-7] 도쿄도의 용도분류 81
 [표 4-8] 호주 브리즈번 SP(Special Purpose) Zone별 개발용도 84
 [표 4-9] 싱가포르의 Zoning 종류 86
 [표 5-1] 새로운 서울시 용도분류체계(안)의 대분류 용도별 세분류 용도 구성 100
 [표 5-2] 새로운 서울시 용도분류체계(안)의 정의와 용도 예시 101
그림목차 13
 [그림 1-1] 연구 흐름 및 주요 내용 19
 [그림 2-1] 토지이용의 개념 23
 [그림 2-2] 토지이용계획과 용도지역제 24
 [그림 2-3] 용도분류체계 관련 법·제도의 관계 26
 [그림 2-4] 「건축법 시행령」   [별표1]에 따른 용도별 건축물의 종류 27
 [그림 2-5] 용도 변경 시 허가·신고기준 29
 [그림 2-6] 용도의 규제 방식 31
 [그림 2-7] 용도규제의 지방정부 위임 방식 32
 [그림 2-8] 개별 법령에서의 건축물 용도분류 33
 [그림 2-9] 건축물 없이 이용되는 다양한 토지이용 형태 36
 [그림 2-10] 제2종 근린생활시설의 세부 용도와 환경영향 37
 [그림 2-11] 형태에 따라 상이한 용도로 분류되는 어린이집 38
 [그림 2-12] 「국토계획법」 차원의 용도분류체계 마련의 필요성 40
 [그림 3-1] 서울시 건축물 및 토지이용 특성과 쟁점 도출을 위한 조사대상지 43
 [그림 3-2] 용도지역별 건축물·토지이용 현황 45
 [그림 3-3] 입지별 건축물·토지이용 현황 46
 [그림 3-4] 형태적으로 차이가 없는 다가구·연립·다세대주택 47
 [그림 3-5] 주거 외 용도로 이용되고 있는 단독주택 또는 공동주택 1 48
 [그림 3-6] 주거 외 용도로 이용되고 있는 단독주택 또는 공동주택 2 48
 [그림 3-7] 제2종 근린생활시설로 포괄되어 있는 용도 49
 [그림 3-8] 면적 기준에 의해 분류되는 학원 50
 [그림 3-9] 기타 근린생활시설로 등록되어 유흥·사행적 용도로 이용되는 경우 51
 [그림 3-10] 주거 용도로 이용되고 있는 오피스텔 52
 [그림 3-11] 공장 용도로 등록되어 관리되고 있는 지식산업센터 53
 [그림 3-12] 「건축법」에 해당 용도를 포함할 수 있는 유사한 용도분류가 있는 토지이용 54
 [그림 3-13] 「건축법」에 해당 용도를 포함할 수 있는 유사한 용도분류가 없는 토지이용 55
 [그림 3-14] 가설 또는 임시로 설치된 구조물 56
 [그림 3-15] 새롭게 등장하는 신규 용도 57
 [그림 3-16] 「국토계획법」 차원의 용도분류체계 마련 시 과제 59
 [그림 4-1] 미국의 용도분류체계 개요 62
 [그림 4-2] 미국 뉴욕의 토지이용 분류 64
 [그림 4-3] 미국 뉴욕의 용도지역별 허용용도 65
 [그림 4-4] 미국 보스턴의 토지이용 분류 67
 [그림 4-5] 미국 보스턴의 용도지역별 허용용도 68
 [그림 4-6] 미국 시카고의 토지이용 분류 69
 [그림 4-7] 미국 시카고 주거지역의 허용용도 71
 [그림 4-8] 미국 LA의 용도(Zone 종류별 제시) 72
 [그림 4-9] 미국 LA의 용도(알파벳 순으로 제시) 73
 [그림 4-10] 미국 LA의 용도 허용 방식 74
 [그림 4-11] 미국 LA의 새로운 Zoning System 75
 [그림 4-12] 미국 LA의 re:code에서의 용도분류 1 75
 [그림 4-13] 미국 LA의 re:code에서의 용도분류 2 76
 [그림 4-14] 미국 덴버의 Form-Based code에 따른 지역 유형 구분 77
 [그림 4-15] 미국 덴버의 Suburban 지역에 허용되는 Zone별 허용용도 78
 [그림 4-16] 미국 덴버의 용도분류 1 79
 [그림 4-17] 미국 덴버의 용도분류 2 80
 [그림 4-18] 도쿄도 토지이용 현황 조사(2016) 시 토지이용 분류 83
 [그림 4-19] 호주 브리즈번의 Recreation Zone 및 Special Purpose Zone 지정 사례 85
 [그림 4-20] 싱가포르의 Civic & Community Institution Zone의 이용 용도와 예시 용도 86
 [그림 4-21] 싱가포르의 용도지역 Map 87
 [그림 5-1] 용도분류체계 정립 프로세스 91
 [그림 5-2] 다양한 활동·운영이 일어나는 공간 92
 [그림 5-3] 용도를 바라보는 ‘관점’ 개념도 93
 [그림 5-4] 활동 등 행태의 공통성·유사성에 따른 용도분류 예시 94
 [그림 5-5] 필요성 및 위해 정도에 따른 용도분류 방법 95
 [그림 5-6] 용도분류 프로세스 96
 [그림 5-7] 위계를 고려한 용도 재배치 97
 [그림 5-8] 「건축법」에 따른 건축물 용도분류와 새로운 용도분류체계(안)의 차이 98
 [그림 6-1] 지방정부의 재량권 발휘를 위한 자체 전담 심의 기구 마련 109
 [그림 6-2] 용도 모니터링 절차 110
 [그림 6-3] 샌프란시스코의 위해성 평가 체크리스트 110
 [그림 6-4] 시카고의 Zoning Ordinance 구성 112
 [그림 6-5] 「국토계획법 시행령」 별표 내 용도분류체계 도입 방안 113
01 연구 개요 16
 1_배경 및 목적 17
 2_내용 및 방법 19
  1) 주요 내용 19
  2) 연구 방법 20
   ⑴ 용도분류 및 규제 관련 법·제도 문헌 분석 20
   ⑵ 건축물대장 및 현장조사를 통한 건축물 및 토지이용 실태 파악 20
   ⑶ 해외 대도시의 용도분류체계 조사 20
02 현행 용도분류체계의 진단 22
 1_토지이용과 용도지역제 23
  1) 토지이용의 개념 23
  2) 용도지역제의 개념과 기능 24
   ⑴ 토지이용계획의 실현 수단인 '용도지역제' 24
   ⑵ 용도지역제의 '유도적 기능'과 '예방적 기능' 24
 2_용도분류 및 규제 관련 법·제도 25
  1) 용도분류 및 규제 관련 법·제도의 관계 25
  2) 「건축법」의 용도별 건축물 종류 26
   ⑴ 용도에 대한 정의가 부재한 채 29개 대분류와 136개 중분류 용도 나열 26
   ⑵ 용도 변경 시 기준이 되는 시설군은 9개 그룹으로 분류 29
  3) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)」의 용도규제 31
   ⑴ 「건축법」 용도분류체계를 따르는 「국토계획법」의 용도규제 31
   ⑵ 용도지역별 용도규제 방식은 상이 31
   ⑶ 지방정부에서는 위임된 범위 내에서 용도 허용·불허 32
  4) 개별적으로 운용·관리되고 있는 용도분류 33
   ⑴ 개별법에서의 분류는 「건축법」의 용도분류와 유사하나 세부적으로는 상이 33
   ⑵ '용도지수'에서의 용도분류도 「건축법」 용도분류와 상이 34
 3_용도지역제 운용의 관점에서 본 「건축법」 용도분류체계의 문제점 35
  ⑴ 건축물이 없는 대다수의 토지이용은 용도분류체계에서 누락 36
  ⑵ 환경적 영향이 상이한 용도가 동일용도로 광범위하게 분류 37
  ⑶ 형태적 우위에 따른 분류로 이용목적 및 사용자 활동은 상대적으로 미 고려 38
  ⑷ 용도 변경 시 바람직한 토지이용 유도에 한계 38
 4_새로운 용도분류체계 정립의 필요성 39
03 서울시 건축물 및 토지이용 현황과 쟁점 분석 42
 1_분석 개요 43
 2_용도지역별·입지별 이용 특성과 쟁점 44
  ⑴ 이용 측면에서는 용도지역별 차별성 미미 44
  ⑵ 도시 중심부부터 외곽까지 이용 패턴 다양 46
 3_주요 건축물 용도별 이용 특성과 쟁점 46
  1) 단독주택 또는 공동주택으로 등록된 건축물 47
   ⑴ 주거 용도로 이용되고 있는 다가구·연립·다세대주택은 육안상 구분 불가 47
   ⑵ 주거 외 용도로 이용되고 있는 경우 다수 48
  2) 제1종 또는 제2종 근린생활시설로 등록된 건축물 49
   ⑴ 근린생활시설로 분류된 용도가 굉장히 광범위 49
   ⑵ 타 용도로도 분류된 일부 용도가 근린생활시설로도 중복 분류 49
   ⑶ 등록된 용도와 전혀 다른 기능, 활동 등 행태로 이용되는 경우 다수 51
  3) 업무시설로 등록된 건축물 51
   ⑴ 오피스텔의 상당수가 실제로는 주거 기능으로 이용 51
  4) 공장으로 등록된 건축물 52
   ⑴ 「건축법」상 규정되지 않은 '지식산업센터'가 현실화되어 널리 이용 52
 4_건축물이 없는 경우의 이용 특성과 쟁점 53
  1) 건축물 없이 이용되는 대다수의 토지이용은 지목 또는 도시계획시설로 관리 53
   ⑴ 「건축법」에 해당 용도를 포함할 수 있는 유사한 용도분류가 있는 경우 54
   ⑵ 유사한 용도분류가 없는 경우 55
  2) 가설 또는 임시로 설치된 구조물도 다양, 가설건축물관리대장으로 관리 56
 5_새롭게 등장하는 신규 용도 56
 6_소결 58
  1) 건축물 형태뿐 아니라 건축물 내 기능, 활동 등 행태를 고려한 용도 재분류 58
  2) 건축물이 없는 경우와 가설·임시건축물도 고려 58
  3) 신규 용도는 별도의 방안을 마련하여 관리 59
04 해외 대도시의 용도분류체계 60
 1_미국: 용도지역제 차원에서 Use Group 분류 61
  1) 개요 61
   ⑴ IBC에서 재실자의 점유 특성에 따라 건축물 용도 분류 61
   ⑵ 건축물 용도분류와 별개로 Zoning에서 Use Group 분류 62
  2) 뉴욕(New York) 63
   ⑴ 기능 유사성, 상호 호환성 바탕으로 18개 그룹으로 분류 63
   ⑵ Use Group의 토지이용 강도 및 환경영향과 용도지역별 허용용도 연계 63
  3) 보스턴(Boston) 65
   ⑴ 그룹 구분 없이 23개 용도, 115개 세부 용도로 분류 65
   ⑵ District별 특성에 적합한 용도 연계 66
  4) 시카고(Chicago) 68
   ⑴ 5개의 Use Group과 세부적인 Use Categories로 분류 68
   ⑵ 세부적인 Use Categories별로 허용용도도 세부적으로 규정 70
  5) LA(Los Angeles) 71
   ⑴ 그룹 분류 없이 약 1,400개의 용도를 Zone별, 알파벳 순으로 나열 71
   ⑵ Zone별 허용되는 용도는 누적제로 허용 73
   ⑶ 최근 Zoning 개편 작업 진행하면서 용도 그룹 분류 시도 중 75
  6) 덴버(Denver) 76
   ⑴ 2010년, 지역 유형·건축물 형태·밀도를 조합하는 Zoning Code 개편 76
   ⑵ 부설 용도, 임시 용도 포함하여 9개의 Use Groups으로 분류 78
 2_일본 도쿄도: 「건축기준법」의 용도분류와 토지이용 현황 조사 80
  ⑴ 「건축기준법」애서 용도지역별 허용용도 나열, 「도시계획법」에서 용도지역 정의 80
  ⑵ 그룹 구분 없이 주택, 점포, 사무소 등 세부적으로 나열 81
  ⑶ 동일 용도라도 규모 등에 따라 용도지역별 허용 정도 상이 82
  ⑷ 토지이용 현황과 변화 동향을 파악하기 위해 토지이용 현황 조사 실시 82
 3_호주 브리즈번·싱가포르: 용도지역제를 통한 공공시설 용도 관리 83
  ⑴ 공공성이 강한 시설(용도)은 별도의 용도지역으로 관리하는 브리즈번 83
  ⑵ 다양한 공공시설 용도를 각각의 용도지역으로 관리하는 싱가포르 85
 4_해외 도시 사례의 시사점 88
  ⑴ 건축물 용도분류와 별개로 용도지역제에서 Use Group 분류 88
  ⑵ 용도분류 시, 동일 용도도 실내·외, 환경영향, 강도 고려하여 별도 분리 88
  ⑶ 토지이용 강도 및 환경영향을 고려하여 Zone별 허용 88
  ⑷ 공공시설 용도를 용도지역으로 관리 89
05 서울시 용도분류체계 정립 방향 90
 1_용도분류체계 정립 프로세스 91
 2_용도분류체계 정립 방향 92
  1) 용도를 바라보는 '관점' 정립 92
   ⑴ 건축물이 '있는' 경우에는 건축물 내부의 이용 행태에 초점 92
   ⑵ 건축물이 '없는' 경우에는 지표면의 이용 상태 고려 93
  2) 용도 '분류 방법' 설정 93
   ⑴ 활동 등 행태의 공통성·유사성을 토대로 분류 93
   ⑵ 도시·지역에서의 '필요성'과 주변 지역에 미치는 '위해 정도'를 고려 93
   ⑶ '행태적 특성(이용인원, 이용시간 등)'을 고려 95
 3_서울시 행태 기반 용도분류체계(안) 96
  1) 용도분류 프로세스 96
   ⑴ 용도 List Up 96
   ⑵ 활동 등 행태의 공통성·유사성을 토대로 그룹화 96
   ⑶ 도시·지역에서의 필요성, 위해 정도, 행태적 특성을 고려하여 분류 조정 96
   ⑷ 이용의 강도 및 환경영향 등을 고려하여 위계적으로 배치 조정 97
  2) 용도분류체계 구성 97
   ⑴ 크게 8개 대분류 용도로 구성, 일부는 이용 강도와 환경영향에 따라 세분 98
   ⑵ 용도분류에 포함되는 세부 용도는 행태적 특성과 위해 정도에 따라 세분류 99
06 제도 개선 방안 106
 1_단기적 방안 107
  1) 용도지역 추가 세분 권한 위임에 따른 허용용도 결정의 위임 확대 요구 107
  2) 근린생활시설 중 위해성이 높은 용도는 「건축법」 개정을 통해 별도로 분류 108
  3) 신규 용도를 유연하게 관리하기 위한 심의 기구 및 모니터링 체계 도입 108
  4) 건축물의 용도 변경 시 '신고'가 아닌 '허가' 체계로 관리할 수 있도록 전환 111
 2_장기적 방안 112
  1) 「국토계획법」 체계 내 용도지역제 운용에 걸맞은 용도분류체계 도입 건의 112
  2) 용도분류체계 도입 후에는 도시계획과 건축부서 간의 역할 재정립 요구 113
참고문헌 114
Abstract 116