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요약문

목 차
I. 연구 개요 17
 1. 연구의 배경 및 목적 18
 2. 연구의 범위 및 방법 20
II. 서울시 주택시장 현황 분석 25
 1. 서울시 주택시장 현황 26
 2. 서울시 정비사업 현황 29
 3. 주택공급 관련 정책 검토 42
 4. 정비사업 제도 및 사업의 공공성 강화 관련 정책 검토 45
 5. 서울비전 2030 58
 6. 서울시 적정 신규주택 공급량 분석 60
III. 주택공급 및 정비사업 관련 정책 분석 67
 1. 정비구역 해제로 인한 공급감소 효과 분석 68
 2. 해제지역 특성별 정비사업 재추진 방안 72
 3. 정비사업 억제로 인한 사회적 기회비용 분석 110
IV. 구제 제외지역에 대한 안전관리 방안 131
 1. 안전관리 기본방향 132
 2. 해제지역 유형화를 통한 맞춤형 안전관리 134
 3. 해제지역 안전관리의 우선순위 136
V. 결론 139
 1. 서울시 주택시장 현황 및 주택 정책 분석 140
 2. 정비사업 관련 정책 진단 및 해제지역 주택공급 확대 방안 142
 3. 구제 제외지역에 대한 안전관리 방안 145

참고문헌

표 목 차
<표 Ⅱ-1> 서울시 인구 가구 현황 26
<표 Ⅱ-2> 서울시 연도별 주택 아파트 수 26
<표 Ⅱ-3> 최종 추진단계별 정비사업 진행 현황 31
<표 Ⅱ-4> 시행단계별 소요기간 31
<표 Ⅱ-5> 해제년도별 해제구역 수 32
<표 Ⅱ-6> 정비사업 유형에 따른 추진단계별 해제현황 33
<표 Ⅱ-7> 사업방식별 해제 현황 34
<표 Ⅱ-8> 해제 전 추진단계별 해제 현황 34
<표 Ⅱ-9> 해제 전 건물 주용도 현황 35
<표 Ⅱ-10> 해제 전 토지이용 현황 35
<표 Ⅱ-11> 자치구별 해제 현황 36
<표 Ⅱ-12> 자치구별 해제 연도별 해제면적 현황 37
<표 Ⅱ-13> 해제지역 폭 4m 미만 도로 현황 38
<표 Ⅱ-14> 해제지역 접도 불량률 현황 39
<표 Ⅱ-15> 서울시 빈집 밀집지역 현황 종합 39
<표 Ⅱ-16> 향후 3년간 수도권 입주 전망 42
<표 Ⅱ-17> 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안 총괄표 43
<표 Ⅱ-18> 공급 부지확보 물량(‘21~’25) 추계치 총괄 44
<표 Ⅱ-19> 공공주도 3080+ 사업별 요약 44
<표 Ⅱ-20> 1 2차 공공재개발 후보지 선정 현황 49
<표 Ⅱ-21> 공공재개발 후보지 미선정 구역 50
<표 Ⅱ-22> 공공 직접시행 정비사업 절차 52
<표 Ⅱ-23> 역세권(주거상업고밀지구) 도심 공공주택 복합사업 선정 현황 53
<표 Ⅱ-24> 준공업(주거산업융합지구) 도심 공공주택 복합사업 선정 현황 54
<표 Ⅱ-25> 저층주거지(주택공급활성화지구) 도심 공공주택 복합사업 선정 현황 54
<표 Ⅱ-26> 공공직접시행 정비사업 및 소규모 정비사업 선정 현황 54
<표 Ⅱ-27> 서울시 및 수도권 인구변화 추이 60
<표 Ⅱ-28> 수도권 총가구수 및 외국인 가구 수 변화 61
<표 Ⅱ-29> 서울시 및 수도권 일반가구 거처유형 62
<표 Ⅱ-30> 서울시 및 수도권 주택 재고변화 63
<표 Ⅱ-31> 수도권 및 서울시 주택 준공량 64
<표 Ⅱ-32> 서울시 적정 신규주택 공급량 추정 flow 65
<표 Ⅲ-1> 착공예정 물량(가구 수) 68
<표 Ⅲ-2> 연간 인허가 및 착공물량 대비 해제 가구 수 69
<표 Ⅲ-3> 미공급 주택수와 아파트 가격 변동률 70
<표 Ⅲ-4> 권역별 미착공물량 71
<표 Ⅲ-5> 2020년 기준 아파트 재고 대비 미착공물량 71
<표 Ⅲ-6> 권역별 아파트 실거래가 변동률 71
<표 Ⅲ-7> 소요기간 분석자료 사업유형별 자료 수 77
<표 Ⅲ-8> 소요기간 분석자료 사업단계별 자료 수 77
<표 Ⅲ-9> 정비사업 소요기간 분석에 활용된 변수 79
<표 Ⅲ-10> Cox 비례위험 모형 분석자료 기초통계량 80
<표 Ⅲ-11> OLS 모형 분석자료 기초통계량 81
<표 Ⅲ-12> 전체 사업유형 사업시작~관리처분계획인가 누적한계추정 결과 82
<표 Ⅲ-13> 사업시작~관리처분계획인가 소요기간 평균 및 중위값 82
<표 Ⅲ-14> 사업유형1별 평균 중위 생존기간 및 차이 검정 결과 83
<표 Ⅲ-15> 사업유형2별 평균 중위 생존기간 및 차이 검정 결과 84
<표 Ⅲ-16> 사업시작시점별 평균 중위 생존기간 및 차이 검정 결과 85
<표 Ⅲ-17> 사업유형1별 평균 중위 생존기간 및 차이 검정 결과(사업시작~사업시행인가) 86
<표 Ⅲ-18> 사업유형1별 평균 중위 생존기간 및 차이 검정 결과(사업시행인가~관리처분계획인가) 87
<표 Ⅲ-19> 사업유형1별 평균 중위 생존기간 및 차이 검정 결과(관리처분계획인가~준공) 88
<표 Ⅲ-20> OLS 모형 분석 결과 89
<표 Ⅲ-21> Cox 비례위험 모형 분석 결과 90
<표 Ⅲ-22> 사업방식별 정비사업 추진 현황 94
<표 Ⅲ-23> 사업방식별 사업 단계별 평균 추진 소요기간(년) 94
<표 Ⅲ-24> 분석대상 사업 완료 구역 정보 95
<표 Ⅲ-25> 정비사업 완료구역 수익성 분석 결과 96
<표 Ⅲ-26> 정비사업 완료구역 주택 가격상승률 98
<표 Ⅲ-27> 연평균 주택가격 상승률 변동에 따른 수익률 변화 추이 100
<표 Ⅲ-28> 연평균 주택가격 상승률 변동에 따른 수익률 변화 추이2 100
<표 Ⅲ-29> 해제구역 수익률 분석 대상 구역정보 101
<표 Ⅲ-30> 정비사업 해제구역 수익성 분석 결과 102
<표 Ⅲ-31> 해제지역 해제 전 후의 주택 가격상승률 103
<표 Ⅲ-32> 분석방법 사업유형별 평균 사업 소요기간(년) 105
<표 Ⅲ-33> 정비사업 해제구역 수익률 분석 결과 종합 107
<표 Ⅲ-34> 수도권 시군구별 통근자족도(2002, 2016) 115
<표 Ⅲ-35> 수도권 시군구별 서울 통근비율 현황(2002, 2016) 117
<표 Ⅲ-36> 수도권 시군구별 평균 통근시간(편도, 2002-2016) 119
<표 Ⅲ-37> 사업방법별 주택순증효과 121
<표 Ⅲ-38> 제 2기 신도시 현황 122
<표 Ⅲ-39> 2016년 서울시 가구당 가구원수 123
<표 Ⅲ-40> 2016년 서울시 취업자비율 123
<표 Ⅲ-41> 통근시간의 시간가치 124
<표 Ⅲ-42> 2020년 낭비적 통근비용 증가분 산정 124
<표 Ⅲ-43> 2016년 수도권 시도별 수단분담율 125
<표 Ⅲ-44> 2016년 승용차 이용비율 증가분 시나리오 125
<표 Ⅲ-45> 2016년 승용차 일단위 도로유형별 속도별 차량운행비용 126
<표 Ⅲ-46> 2016년 수도권 시도별 목적별 평균 통행거리 126
<표 Ⅲ-47> 2020년 금전적 통근비용 증가분 산정 127
<표 Ⅲ-48> 2016년 지역별 단위 교통혼잡비용 산정 128
<표 Ⅲ-49> 2020년 교통혼잡비용 증가분 산정 128
<표 Ⅲ-50> 2020년 총 사회적 기회비용 129

그 림 목 차
[그림 Ⅱ-1] 아파트 실거래가 지수 (2013.01 = 100.0) 27
[그림 Ⅱ-2] 서울시 연도별 아파트 입주물량 28
[그림 Ⅱ-3] 서울시 연도별 유형별 주택 인허가물량 28
[그림 Ⅱ-4] 연도별 구역지정 면적(단위: ha) 29
[그림 Ⅱ-5] 연도별 구역지정 수 29
[그림 Ⅱ-6] 자치구별 구역지정 면적(단위 : ha) 29
[그림 Ⅱ-7] 자치구별 구역지정 수 30
[그림 Ⅱ-8] 사업방식별 구역지정 면적(ha) 30
[그림 Ⅱ-9] 사업유형별 구역지정 면적 비율 30
[그림 Ⅱ-10] 서울시 자치구별 해제구역 수 32
[그림 Ⅱ-11] 정비사업 해제지역의 공간적 분포 33
[그림 Ⅱ-12] 사직2구역 노후주택 붕괴 38
[그림 Ⅱ-13] 용산5구역 상가건물 붕괴 38
[그림 Ⅱ-14] 사직2구역 빈집의 물리적 현황 40
[그림 Ⅱ-15] 사직2구역 빈집의 물리적 현황 40
[그림 Ⅱ-16] 해제 이후 신축비율 현황 40
[그림 Ⅱ-17] 해제지역 내 신축 건축물 용도 현황 40
[그림 Ⅱ-18] 신길6구역 현황 41
[그림 Ⅱ-19] 장위13구역 현황 41
[그림 Ⅱ-20] 공공관리자 방식의 고밀재건축 구조 45
[그림 Ⅱ-21] 참고: 공공참여형 고밀재건축 시 기부채납 46
[그림 Ⅱ-22] 공공재개발 사업 혜택 47
[그림 Ⅱ-23] 주거정비지수제 폐지 55
[그림 Ⅱ-24] ‘공공기획’ 도입을 통한 사업기간 단축 56
[그림 Ⅱ-25] 주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인절차 간소화 56
[그림 Ⅱ-26] 서울비전 2030 58
[그림 Ⅱ-27] 서울비전 2030 미래상 및 목표 58
[그림 Ⅲ-1] 해제지역 특성별 정비사업 재추진 방안 분석 틀 72
[그림 Ⅲ-2] 서울시 아파트 가격변동률 추이(전년동월비) 73
[그림 Ⅲ-3] 서울시 연도별 아파트 건설인허가 및 착공 실적 73
[그림 Ⅲ-4] 수도권 미분양주택수 및 서울시 비율 74
[그림 Ⅲ-5] 수도권 아파트 평균거래가격 및 서울시 PIR (2008.12~2021.06) 74
[그림 Ⅲ-6] 전체 사업유형 사업시작~관리처분계획인가 소요기간 생존곡선 및 위험함수 81
[그림 Ⅲ-7] 사업유형1에 따른 사업시작~관리처분계획인가 소요기간 생존곡선 83
[그림 Ⅲ-8] 사업유형2에 따른 사업시작~관리처분계획인가 소요기간 생존곡선 84
[그림 Ⅲ-9] 사업시작시점에 따른 사업시작~관리처분계획인가 소요기간 생존곡선 85
[그림 Ⅲ-10] 사업시작~사업시행인가 소요기간 생존곡선(전체유형 및 사업유형1별 구분) 86
[그림 Ⅲ-11] 사업시행인가~관리처분계획인가 소요기간 생존곡선(전체유형 및 사업유형1별 구분) 87
[그림 Ⅲ-12] 관리처분계획인가~준공 소요기간 생존곡선(전체유형 및 사업유형별 구분) 88
[그림 Ⅲ-13] 주택재개발 사업 조합 내부수익률 및 서울시 아파트 가격변동률 98
[그림 Ⅲ-14] 서울시 아파트 실거래가지수 103
[그림 Ⅲ-15] 2005~2019년 집계구 단위 인구밀도 변화 110
[그림 Ⅲ-16] 2019년 집계구 단위 인구밀도 분포 111
[그림 Ⅲ-17] 2015년 통근통행패턴 112
[그림 Ⅲ-18] 수도권 통근자의 평균 통근시간 112
[그림 Ⅲ-19] 서울 및 타지역간 통근통학 패턴 분석결과 113
[그림 Ⅲ-20] 수도권 시군구별 내부 통근비율 변화(‘02-’16) 및 2016년 현황 114
[그림 Ⅲ-21] 수도권 시군구별 서울 통근비율 변화(‘02-’16) 및 2016년 현황 116
[그림 Ⅲ-22] 수도권 시군구별 평균 통근시간 변화(‘02-’16) 및 2016년 현황 118
[그림 Ⅳ-1] 해제지역 대안사업 진행 여부에 따른 안전관리 방향 133
[그림 Ⅳ-2] 해제지역 유형화를 위한 위험요소와 134
[그림 Ⅳ-3] 해제지역 유형화 방법 134
[그림 Ⅳ-4] 안전관리 측면의 해제지역 유형별 분포 135
[그림 Ⅳ-5] 해제지역 유형별 공간적 분포 136
[그림 Ⅳ-6] 해제지역 안전관리 분양 우선순위 137