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은평 공영차고지 일대 발전기본구상-최종보고서

제출문

목 차

1. 계획의 개요
1.1 추진배경 및 목표 15
1.2 계획의 범위 19
1.3 추진경위 22

2. 대상지 현황분석
2.1 일반현황 25
2.2 지역여건분석 36
2.3 도시관리계획현황 42
2.4 상위 및 관련계획 45
2.5 종합분석 68

3. 신산업 육성전략
3.1 도입기능의 검토에 대한 방법론 71
3.2 산업기능 정량분석 72
3.3 산업별 육성방향 및 미래동향 85
3.4 분석결과에 따른 산업군 검토 92
3.5 전문가 자문 93
3.6 산업군 설문조사 95
3.7 검토결론 118

4. 계획방향 설정
4.1 관련제도 검토 123
4.2 사업방식 검토 129
4.3 개발계획 이슈 및 계획방향 설정 132

5. 개발기본구상
5.1 개발기본구상 139
5.2 세부개발계획 153
5.3 사업계획 조감도 178

6. 사업성 분석
6.1 사업성 분석의 기준 181
6.2 수익 및 지출계 186
6.3 사업손익분석 193

7. 사업실현 및 추진방안
7.1 사업추진 체계 197
7.2 사업추진의 주요쟁점 및 리스크 202
7.3 추진계획 로드맵 205

8. 별 첨
8.1 1차 착수보고 209
8.2 2차 준공보고 234

참여연구진

표목차
[표 1.1] 도시성장에 따른 서울시계지의 변화 15
[표 1.2] 사업의 추진목표 18
[표 2.1] 은평공영차고지 출발 노선 39
[표 2.2] 서울시 차고지 현황 41
[표 2.3] 도로 총괄표 44
[표 2.4] 도로 결정조서 44
[표 2.5] 공영차고지 조서 44
[표 2.6] 기타폐기물처리시설 조서 44
[표 2.7] 서울의 미래상 및 핵심이슈별 계획 45
[표 2.8] 서북권 중심지 특성 및 육성방향 46
[표 2.9] 서북권 생활권계획 47
[표 2.10] 생활권계획의 범위 49
[표 2.11] 서북권 분야별 핵심이슈 51
[표 2.12] 서북권 핵심이슈별 목표 52
[표 2.13] 서북권 중심지체계 53
[표 2.14] 사업의 추진목표1 54
[표 2.15] 사업의 추진목표2 55
[표 2.16] 사업의 추진목표3 56
[표 2.17] 사업의 추진목표4 57
[표 2.18] 사업의 추진목표5 58
[표 2.19] 계획의 범위 59
[표 2.20] 계획의 성격 59
[표 2.21] 개발가능대상지 관리방안 60
[표 2.22] 개발가능대상지 개발방향 설정 60
[표 2.23] 계획의 범위 61
[표 2.24] 계획의 비전 62
[표 2.25] 계획방향 62
[표 2.26] 경의선혁신벨트 63
[표 2.27] 계획의 범위 64
[표 2.28] 계획의 목표 64
[표 2.29] 도입 필요시설 검토 65
[표 2.30] 취락지구 지정(안) 65
[표 2.31] GB 조정 및 개발에 따른 관리방향 66
[표 2.32] 대안1:GB 유지 66
[표 2.33] 대안2:GB 조정 및 개발 67
[표 2.34] 종합검토의견 67
[표 2.35] 종합분석 68
[표 3.1] 서울시 자치구별 강세업종의 사업체수 73
[표 3.2] 은평구 동별 사업체수와 종사자수 74
[표 3.3] 은평구 동별 사업체규모 및 종사자 현황 75
[표 3.4] 은평구 동별 사업체규모 및 종사자 현황 76
[표 3.5] 업종별 서울시-은평구 산업종사자수 증감비율 78
[표 3.6] 업종별 서울시-은평구 산업종사자수 증감비율 79
[표 3.7] 산업별 LQ분석(2016년~2019년) 81
[표 3.8] 산업별 도입효과 및 미래투자현황 83
[표 3.9] 전문가 자문(1차) 개요 93
[표 3.10] 전문가 자문(1차) 주요의견 93
[표 3.11] 전문가 자문(2차) 주요의견 94
[표 3.12] 조사대상지 개요 95
[표 3.13] 사업대상지의 계획범위 및 내용 95
[표 3.14] 산업수요분석의 방향성(Framework) 96
[표 3.15] 설문조사의 표본설계 96
[표 3.16] 4차 산업혁명 관련 기술 및 산업의 세부 내용과 산업분류 97
[표 3.17] 조사 대상 선정 업종 98
[표 3.18] 모집단 개요 99
[표 3.19] 표본할당 및 배분법 99
[표 3.20] 설문조사 대상 모집단 및 표본할당 99
[표 3.21] 주요 설문조사내용 100
[표 3.22] 설문조사 응답기업 특성 102
[표 3.23] 4차산업업종별 분석결과 103
[표 3.24] 산업분야별 교차분석 결과 : 지역별 104
[표 3.25] 산업분야별 교차분석 결과 : 기업운영년수 105
[표 3.26] 산업분야별 교차분석 결과 : 기업종사자수 106
[표 3.27] 산업분야별 교차분석 결과 : 사무공간 소유형태 107
[표 3.28] 설문조사 특성 종합분석 108
[표 3.29] 설문조사결과 : 부지면적 및 가격(분양&임대) 109
[표 3.30] 산업분야별 희망면적 109
[표 3.31] 산업분야별 희망하는 분양 및 이용료 109
[표 3.32] 입주희망도 분석 110
[표 3.33] 산업분야별 입주의향 상세 110
[표 3.34] 희망하는 산업(업무)시설 113
[표 3.35] 설문조사 결과 요약 : 입주형태 116
[표 3.36] 설문조사 결과 요약 : 산업분야별 불만족 사유 116
[표 3.37] 설문조사 결과 요약 : 희망부지면적 및 가격 117
[표 3.38] 설문조사 결과 요약 : 공간의 형태 및 지원시설의 종류 117
[표 3.39] AI 연구영역 구분과 정의 118
[표 3.40] AR,VR,MR의 차이점 119
[표 4.1] 「개발제한구역법」 제4조 (일부발췌) 123
[표 4.2] 개발제한구역의 해제대상지 선정기준 124
[표 4.3] 「개발제한구역법」 제4조 (일부발췌) 125
[표 4.4] 개발제한구역의 해제대상지 제척기준 126
[표 4.5] 개발제한구역 해제 시 행정절차 추진방안 127
[표 4.6] 개발제한구역 해제기준에 대한 적합성 여부 128
[표 4.7] 「도시개발법」에 의한 도시개발사업의 계획 기준 129
[표 4.8] 「도시개발법」의 주택공급기준 129
[표 4.9] 공공주택지구의 주택건설비율 130
[표 4.10] 도시개발사업과 공공주택지구의 비교검토 131
[표 5.1] 용도지역지구 면적표 151
[표 5.2] 토지이용계획 면적표 152
[표 5.3] 은평공영차고지 복합시설 개요1 159
[표 5.4] 은평공영차고지 복합시설 및 기능별 면적산출1 160
[표 5.5] 은평공영차고지 복합시설 개요2 161
[표 5.6] 은평공영차고지 복합시설 및 기능별 면적산출2 162
[표 5.7] 은평공영차고지 업무시설 개요1 163
[표 5.8] 은평공영차고지 업무시설 및 기능별 면적산출1 164
[표 5.9] 은평공영차고지 업무시설 개요2 165
[표 5.10] 은평공영차고지 업무시설 및 기능별 면적산출2 166
[표 5.11] 은평공영차고지 업무시설 개요3 167
[표 5.12] 은평공영차고지 업무시설 및 기능별 면적산출3 168
[표 5.13] 은평공영차고지 업무시설 개요4 169
[표 5.14] 은평공영차고지 업무시설 및 기능별 면적산출4 170
[표 5.15] 은평공영차고지 업무시설 개요5 171
[표 5.16] 은평공영차고지 업무시설 및 기능별 면적산출5 172
[표 5.17] 은평공영차고지 업무시설 개요6 173
[표 5.18] 은평공영차고지 업무시설 및 기능별 면적산출6 174
[표 5.19] 은평공영차고지 주거 건축시설 개요 175
[표 5.20] 은평공영차고지 주거 부대복리시설 개요 176
[표 5.21] 은평공영차고지 주거 주차대수 산정 177
[표 5.22] 은평공영차고지 주거 근린생활시설 및 생활SOC 면적 177
[표 5.23] 은평공영차고지 주거 단위세대별 면적표 177
[표 6.1] 사업성 산출기준의 사업기간 181
[표 6.2] 사업성 분석의 계획요소(수익 및 지출계) 181
[표 6.3] 택지매각수익 사업성 분석기준 181
[표 6.4] 시설분양수입 사업성 분석기준 181
[표 6.5] 시설임대수입 사업성 분석기준 181
[표 6.6] 단지조성비 사업성 분석기준 182
[표 6.7] 토지용지비 사업성 분석기준 183
[표 6.8] 건축비 사업성 분석기준 183
[표 6.9] 기타지출비 사업성 분석기준 183
[표 6.10] 택지매각수익 산출 186
[표 6.11] 시설분양수입 산출 186
[표 6.12] 시설임대수입 산출 187
[표 6.13] 토지용지비 산출 189
[표 6.14] 단지조성비 산출 190
[표 6.15] 건축비 산출 191
[표 6.16] 지출비 총액산출 191
[표 6.17] 사업손익 산출 194
[표 6.18] 사업성 검토 194
[표 7.1] 「도시개발법」 제11조 (일부발췌) 197
[표 7.2] 「도시개발법」에 의한 시행자(공공) 법령기준 198
[표 7.3] 「도시개발법」에 의한 시행자(민간) 법령기준 198
[표 7.4] 도시개발사업의 분할 및 결합시행 방식 기준 199
[표 7.5] 공공-민간사업자 위탁시행 시 대안 분류 199
[표 7.6] ‘도시재생 혁신지구’의 특징 및 기준 200
[표 7.7] ‘도시재생 혁신지구’ 추진현황 및 사례 200
[표 7.8] 「도시재생법」 관련 조례 기준 201

그림목차
[그림 1.1] 도시성장에 따른 서울시계지의 변화 16
[그림 1.2] 상위 관련계획의 新전략거점 17
[그림 1.3] 대상지 위치도 19
[그림 2.1] 광역입지현황 36
[그림 2.2] 인접 개발사업 현황 38
[그림 2.3] 은평차고지 내부 건축물 현황 39
[그림 2.4] 은평차고지 내부 전경 39
[그림 2.5] 서울시 차고지 위치 40
[그림 2.6] 도시계획시설 현황 43
[그림 2.7] 서울시 중심지 체계 46
[그림 2.8] 서북권 공간구조 구상 48
[그림 2.9] 생활권계획의 개념 49
[그림 2.10] 서북권 미래상 도출 50
[그림 2.11] 서북권 중심지체계도 53
[그림 2.12] 서울시 개발가능대상지 위치도 60
[그림 2.13] 서북권 종합발전계획 도시공간 구상 63
[그림 2.14] 은평공영차고지 일원 종합관리계획 수립 위치도 64
[그림 2.15] 계획의 방향설정 65
[그림 2.16] GB 유지에 따른 기본방향 65
[그림 2.17] GB 조정 및 개발에 따른 관리방향 66
[그림 3.1] 도입기능의 검토방법론 71
[그림 3.2] 서울시 자치구별 강세업종 현황 72
[그림 3.3] 서울시 성장비율대비 은평구 성장산업 현황 77
[그림 3.4] 은평구 산업특화도(LQ)분석 80
[그림 3.5] 산업별 도입효과 및 미래투자현황 82
[그림 3.6] 1차 산업군 도출 84
[그림 3.7] 첨단의료영상진단기기를 이용한 진단결과 예시 : COVID-19 85
[그림 3.8] 헬스케어산업 산업유치 및 공간조성 방향 86
[그림 3.9] VR(가상현실, AR(증강현실), MR(혼합현실)의 차이 87
[그림 3.10] VR/AR 글로벌시장 현황 및 전망 88
[그림 3.11] VR/AR의 산업활용분야 88
[그림 3.12] 자율주행차의 주요 요소기술 89
[그림 3.12-2] 자율주행 기술 단계별 개념 89
[그림 3.13] 글로벌 상업용 드론 출하량 90
[그림 3.14] 글로벌 물류 로봇시장 규모 90
[그림 3.15] 물류기술의 변화에 따른 효과 90
[그림 3.16] 인공지능에 대한 전망 및 기대효과 91
[그림 3.17] 인공지능의 발전방향 91
[그림 3.18] 설문조사 시행 모습 98
[그림 3.19] 분야별 응답기업의 특성 101
[그림 3.20] 분야별 응답기업 특성 상세 101
[그림 3.21] 업종 비율 103
[그림 3.22] 응답기업 소재지 104
[그림 3.23] 응답기업 사업기간 105
[그림 3.24] 응답기업 종사자 규모 106
[그림 3.25] 입주공간 소유형태 107
[그림 3.26] 입주희망 여부분석 결과 111
[그림 3.27] 입주 의향 최종 결과 111
[그림 3.28] 분양 및 공공임대 산업시설 입주 여부 112
[그림 3.29] 이전 시 조성공간 112
[그림 3.30] 입주희망시기 112
[그림 3.31] 희망하는 산업(업무)시설 113
[그림 3.32] 개발대상지의 입지 만족도 114
[그림 3.33] 입지 불만족 이유 114
[그림 3.34] 필요한 기업지원시설 및 영향정도 115
[그림 3.35] 향후 입주 활성화를 위한 중점사항 115
[그림 3.36] 입주희망형태 및 활성화 방안 반영(안) 116
[그림 3.37] 입주희망기업의 주요요청사항 반영(안) : 공공임대산업시설 117
[그림 3.38] AI+빅데이터의 활용방안(데이터사이언스) 118
[그림 3.39] 인공지능(AI)산업의 범위 118
[그림 3.40] 미디어 산업특화 : AR 119
[그림 3.41] 미디어 산업특화 : XR 119
[그림 3.42] 입주희망형태 및 활성화 방안 반영(안) 120
[그림 4.1] 개발제한구역 해제 절차도 124
[그림 4.2] 개발제한구역 훼손지 복구계획(강남구 율현공원) 125
[그림 4.3] 은평차고지 일대 개발제한구역 현황(30만㎡ 미만) 128
[그림 4.4] 남양주시 왕숙 공공주택지구 조감도 130
[그림 4.5] 고양시 창릉 공공주택지구 조감도 130
[그림 4.6] 이슈 및 과제1 : 미래산업 육성을 통한 지역경쟁력 강화 132
[그림 4.7] 이슈 및 과제2 : 서울의 진입경관 이미지 조성 133
[그림 4.8] 이슈 및 과제3 : 대규모 지역여건 변화에 따른 교통체계 개선 134
[그림 4.9] 이슈 및 과제4 : 도시공간 변화의 선제적 대응 135
[그림 4.10] 종합분석 및 계획방향 설정 136
[그림 5.1] 도시공간 구상방향 139
[그림 5.2] 진관동 자원순환센터 조감도 140
[그림 5.3] 구역 내 저이용부지 140
[그림 5.4] 향동 공공주택지구 전경 140
[그림 5.5] 사업대상지 구역경계 설정 141
[그림 5.6] 상업시설 조성예시(Multiplex) 142
[그림 5.7] 신규역세권 형성 및 생활중심공간 조성 142
[그림 5.8] 청년중심의 창업유도 143
[그림 5.9] 공공임대산업시설 조성방안(예시) 143
[그림 5.10] 젊은 신혼부부 주택공급 144
[그림 5.11] 생활SOC시설 144
[그림 5.12] 상생시설 144
[그림 5.13] 도시공간 구상 145
[그림 5.14] 대상지 및 향동지구 진출입로 현황 146
[그림 5.15] 대상지 내 순환동선계획 146
[그림 5.16] 향동천 인근 보행로조성 모습 146
[그림 5.17] 교통 및 보행체계 구상 147
[그림 5.18] 공원 및 녹지공간 구상1 148
[그림 5.19] 공원 및 녹지공간 구상2 149
[그림 5.20] 개발제한구역 현황여건 분석 150
[그림 5.21] 개발제한구역 현황 150
[그림 5.22] 용도지역지구 조정방안 150
[그림 5.23] 개발제한구역 유상공급면적 기준 150
[그림 5.24] 용도지역지구구역 계획 151
[그림 5.25] 토지이용계획 152
[그림 5.26] 세부개발계획 공간컨셉안 153
[그림 5.27] 상업용지:수직프로그램 조닝 154
[그림 5.28] 차고지용지:도입프로그램 154
[그림 5.29] 배치계획 상업 및 차고지 복합용지 155
[그림 5.30] 상업용지:수직프로그램 조닝 155
[그림 5.31] 배치계획 첨단산업 및 주거용지 155
[그림 5.32] 커뮤니티광장 예시 156
[그림 5.33] 커뮤니티계획 156
[그림 5.34] 보행차량동선계획 157
[그림 5.35] 보행동선계획 157
[그림 5.36] 차량동선계획 157
[그림 5.37] 공간 및 디자인특화 계획 158
[그림 5.38] 복합시설용지 배치1 159
[그림 5.39] 복합시설용지 배치2 161
[그림 5.40] 업무시설용지 배치1 163
[그림 5.41] 업무시설용지 배치2 165
[그림 5.42] 업무시설용지 배치3 167
[그림 5.43] 업무시설용지 배치4 169
[그림 5.44] 업무시설용지 배치5 171
[그림 5.45] 업무시설용지 배치6 173
[그림 5.46] 사업계획 조감도 178
[그림 6.1] 사업편익(B/C)분석 산출식 182
[그림 6.2] 내부수익률(IRR)분석 산출식 182
[그림 6.3] 순현재가치(NPV)분석 산출식 182
[그림 6.4] 단지조성(안) 188
[그림 6.5] 사업구역 192
[그림 6.6] 사업손익흐름 193
[그림 7.1] 환경 전기버스 건축물형 모듈계획 202
[그림 7.2] 장지차고지 입체화 버스노조 민원 203
[그림 7.3] 버스차고지 입체화 관련 시위사진 203
[그림 7.4] 서울시 차고지 복합화계획 추진현황 203
[그림 7.5] 토지소유 및 건축물현황 204
[그림 7.6] 수색차량정비시설 현대화 사업구역 205
[그림 7.7] 수색역세권 개발사업 토지이용계획도 205
[그림 7.8] 대상지 및 인접 개발사업 추진 로드맵 205